AMPARO DIRECTO 583/2015. 18 DE FEBRERO DE 2016. UNANIMIDAD DE VOTOS. PONENTE: JORGE MERCADO MEJÍA. SECRETARIA: DULCE GUADALUPE CANTO QUINTAL.

¿Cuál es la legislación que debe regir para exigir el pago de la cuotas ordinarias adeudadas por un condómino, considerando que la existencia de la constitución del régimen aconteció previo a la vigencia de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, pero la acción se ejerció con posterioridad a la entrada en vigor de ésta?

Planteado el anterior cuestionamiento, conviene destacar que como ha quedado puntualizado, la procedencia de la vía, como presupuesto procesal es un requisito que debe ser analizado de oficio y constituye una norma de naturaleza adjetiva, por lo que para resolver el planteamiento anterior, debe atenderse a las normas adjetivas que regulan la acción ejecutiva civil en el caso concreto.

Esto es, la legislación aplicable será la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, porque debe atenderse al principio de especialidad de la ley, amén de que los transitorios primero y segundo de este ordenamiento, establecen a la letra lo siguiente:

"Primero.-La presente ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo.

"Segundo.-Los regímenes de propiedad en condominio constituidos con anterioridad a la vigencia de la presente ley seguirán rigiéndose por su escritura constitutiva y su reglamento, pero las modificaciones que a partir de la vigencia del presente decreto se den a éstos deberán ajustarse a lo previsto por esta ley."

Conforme a lo anterior, el citado ordenamiento rige para los condominios constituidos al uno de diciembre de dos mil diez, por haber sido publicada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo el treinta de noviembre anterior, y de conformidad con el segundo transitorio los regímenes de propiedad en condominio constituidos con anterioridad a la vigencia de la presente ley seguirán rigiéndose por su escritura pública y su reglamento, pero las modificaciones que a partir de la vigencia del presente decreto se den a éstos deberán ajustarse a lo previsto por la ley en cita.

En estas condiciones, para el régimen de propiedad en condominio de ********** dada su constitución desde el trece de julio de dos mil cuatro, le resulta aplicable su escritura pública y su reglamento; pero a partir del uno de diciembre de dos mil diez, las modificaciones que realice a su funcionamiento deben ajustarse a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo.

De manera que, contrario a lo que estimó la Sala responsable, el segundo transitorio del ordenamiento que nos ocupa, no excluye ni limita la aplicación de esta legislación al régimen de propiedad en condominio de ********** reduciéndola al Código Civil del Estado de Quintana Roo, antes bien, en dicha norma de tránsito se puntualiza que este tipo de propiedades deben ajustarse al ordenamiento especializado en vigor desde el uno de diciembre de dos mil diez.

2.3. Ejercicio de la acción ejecutiva civil por los regímenes de propiedad constituidos en condominio.

Bajo esta base, para el ejercicio de la acción ejecutiva civil, el condominio ********** debió apegarse a lo establecido en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, en su artículo 43, que al efecto establece:

"Artículo 43. Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada condómino y que no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en asamblea o en el reglamento del condominio de que se trate, causarán intereses al tipo que fije el mismo reglamento o en su caso la asamblea, y no serán capitalizables; independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los condóminos por motivo de su incumplimiento en el pago.

"Trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, el estado de cuenta que refleje los adeudos existentes, intereses moratorios y/o pena convencional que estipule el reglamento del condominio, si va suscrita por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos pendientes de pago, así como de copia certificada por notario público del acta de asamblea relativa y/o del reglamento del condominio en su caso, en que se hayan determinado las cuotas a cargo de los condóminos para el fondo de mantenimiento y administración y para el fondo de reserva. Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan tres cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes de pago."

El precepto antes transcrito dispone, en lo que interesa, que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, la exhibición de los siguientes documentos:

a) Estado de cuenta que refleje los adeudos existentes, intereses moratorios y/o pena convencional suscrito por el administrador y el presidente del comité de vigilancia.