ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

En el orden nacional, el Código Civil para la Ciudad de México en materia común y para toda la República en materia federal (sic), de mil novecientos veintiocho, reconoció desde el texto original de su artículo 2447, que se reproduce a continuación, la existencia de dos derechos para los arrendatarios de cualquier calidad –de vivienda o de inmueble destinado a uso distinto–. Por una parte, el derecho a ser preferido en el nuevo arrendamiento del bien, cuando se cumpliera con un plazo y con la condición de haber hecho mejoras al bien arrendado y, por la otra, el derecho a la adquisición preferente, en su modalidad de "tanteo", al hacer referencia expresa a una primacía del arrendatario para adquirir el inmueble, una vez lanzada la oferta, antes de que la venta con un tercero culminara, que por remisión legislativa expresa a los artículos 2304 y 2305 "en lo conducente", concedía el derecho de reclamar daños y perjuicios, en caso de que el arrendador vendiere sin dar ese aviso, dejando intacta la venta.

"Artículo 2447. En los arrendamientos que han durado más de cinco años y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene este derecho si está al corriente en el pago de la renta, a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca. También gozará del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en los artículos 2304 y 2305."

"Artículo 2304. El vendedor está obligado a ejercer su derecho de preferencia, dentro de tres días, si la cosa fuere mueble, después que el comprador le hubiese hecho saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho si en ese tiempo no lo ejerciere. Si la cosa fuere inmueble, tendrá el término de diez días para ejercer el derecho, bajo la misma pena. En ambos casos está obligado a pagar el precio que el comprador ofreciere, y si no lo pudiere satisfacer, quedará sin efecto el pacto de preferencia."

"Artículo 2305. Debe hacerse saber de una manera fehaciente, al que goza del derecho de preferencia, lo que ofrezcan por la cosa, y si ésta se vendiere sin dar ese aviso, la venta es válida; pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados."

Entonces, el capítulo IV, denominado "Del arrendamiento de fincas urbanas" del título sexto "Del arrendamiento", se integraba por los artículos 2448 a 2452. En esos preceptos no se previó, ni en algún otro de ese código, una cuestión adicional o específica sobre ese derecho del tanto arrendaticio, incluso, el artículo 2448 no estaba subdividido mediante letras, como en su texto actual, y decía:

"Artículo 2448. No podrá darse en arrendamiento una localidad que no reúna las condiciones de higiene y salubridad exigidas en el Código Sanitario."

Mientras el artículo 2447 permaneció intocado, ese capítulo de la ley se reformó mediante publicación en el Diario Oficial de la Federación, de siete de febrero de mil novecientos ochenta y cinco, bajo la perspectiva de la preocupación de la vivienda, especialmente en la Ciudad de México, el ingreso económico de la población, la petición de grupos de inquilinos para reforzar el derecho del tanto, y la creación de mecanismos del gobierno, para adquirir la vivienda en arrendamiento.(4)

Así, el capítulo IV, que mediante la reforma se denominó "Del arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación", se integró con los artículos 2448 y 2448-A al 2448-L y los subsistentes 2449 a 2452; de los cuales sólo se reproducen los que son esenciales para la solución del asunto, siendo los siguientes:

"Artículo 2448. Las disposiciones de este capítulo son de orden público e interés social. Por tanto son irrenunciables y en consecuencia, cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta."

"Artículo 2448-I. Para los efectos de este capítulo, el arrendatario, si está al corriente en el pago de la renta tendrá derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. Asimismo, tendrá el derecho del tanto en caso de que el propietario quiera vender la finca arrendada."

"Artículo 2448 J. El ejercicio del derecho del tanto se sujetará a las siguientes reglas: I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso en forma indubitable al arrendatario de su deseo de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa.—II. El o los arrendatarios dispondrán de 15 días para notificar en forma indubitable al arrendador su voluntad de ejercitar el derecho del tanto en los términos y condiciones de la oferta.—III. En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial estará obligado a dar un nuevo aviso en forma indubitable al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de 15 días para los efectos del párrafo anterior. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo está obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de un diez por ciento.—IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia.—V. Los notarios deberán cerciorarse del cumplimiento de este artículo previamente a la autorización de la escritura de compraventa.—VI. La compraventa y su escrituración realizadas en contravención de lo dispuesto en este artículo serán nulas de pleno derecho y los notarios incurrirán en responsabilidad en los términos de la ley de la materia. La acción de nulidad a que se refiere esta fracción prescribe a los seis meses contados a partir de que el arrendatario tuvo conocimiento de la realización del contrato.—En caso de que el arrendatario no dé el aviso a que se refieren las fracciones II y III de este artículo precluirá su derecho."

En la medida que el artículo 2447 no fue modificado en esa reforma de mil novecientos ochenta y cinco, el derecho de preferencia en el arrendamiento y en la adquisición del bien arrendado, concedido a los arrendatarios de fincas de cualquier género –incluidas las comerciales–, permaneció vigente, junto con su remisión expresa para reclamar daños y perjuicios, pero en cuanto a los inquilinos de casa habitación, el ejercicio del derecho de preferencia en el arrendamiento supuso, por razón de prevalencia del supuesto de ley específico ante el general, la eliminación de los requisitos exigidos para el resto de los arrendatarios (plazo y mejoras), y su ejercicio sólo se condicionó a estar al corriente en el pago de la renta. Para el ejercicio del derecho del tanto, en el caso de los arrendatarios de vivienda, se fijaron determinadas reglas, adicionales a las generales, en cuanto a la manera en que el propietario debía dar el aviso al arrendatario, el plazo para que éste notificara su voluntad de ejercitar el derecho del tanto, impuso a los notarios el deber de cerciorarse del cumplimiento de ese derecho previamente a la autorización de la compraventa, y concedió al arrendatario el derecho de reclamar la nulidad de las que se realizaran o se formalizaran en transgresión a ese precepto.

Después, por publicación de veintiuno de julio de mil novecientos noventa y tres, en el Diario Oficial de la Federación, se reformaron los artículos 2447, 2448, 2448-B, 2448-C, 2448 J y 2448-K, y se derogó el segundo párrafo del artículo 2448-D, así como el 2448-I y 2448-L. En lo que interesa, el texto reformado en mil novecientos noventa y tres, quedó de la manera siguiente:

"Artículo 2447. En los arrendamientos que han durado más de cinco años y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene este derecho si está al corriente en el pago de la renta, a que, en igualdad de condiciones, en caso de venta sea preferido en los términos del artículo 2448 J de este código."