ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

Se expone tal aserto, pues en la especie no se actualiza la necesidad de llamar al juicio como demandados al notario público número 25 del Estado de México, **********, ni al director del Registro Público de la Propiedad y de Comercio de esta Ciudad de México, ya que si bien en el juicio natural existe pluralidad de partes demandadas, a quienes se les reclamaron determinadas prestaciones y en contra de las cuales se ejerció la misma acción; lo cierto es que la demanda al notario público número 25 del Estado de México, no se realizó con base en los actos de nulidad atribuibles al fedatario público señalados en el artículo 115 de la Ley del Notariado del Estado de México,(2) que son los únicos supuestos en los que se debe llamar al juicio al notario público en su calidad de litisconsorte pasivo.

Ello, pues la acción de retracto intentada en el asunto de origen se reclamó como consecuencia de la celebración del contrato de compraventa respecto del bien inmueble ubicado en el número **********, de la calle **********, colonia **********, delegación **********, código postal **********, en la Ciudad de México, celebrada entre los aquí quejosos y el señor **********, y en la demanda inicial no se reclamó vicio propio alguno de la actuación del notario público número 25 del Estado de México; así como tampoco se demandó la acción de retracto aduciendo una violación a las leyes del notariado o registrales.

Máxime, que tratándose de violaciones al derecho del tanto las fracciones V y VII del artículo 2448 J del Código Civil para la Ciudad de México (sic)(3) facultan a la parte arrendataria para demandar no sólo la acción de retracto, sino también la acción de nulidad y, además, la acción de pago de daños y perjuicios; acciones las dos últimas, en donde sería imprescindible que el fedatario público compareciera a juicio a defender sus derechos, pues tales acciones sí afectan de manera directa su interés jurídico; sin embargo, en la especie, de la demanda inicial se desprende que la sociedad tercero interesada solamente demandó lo siguiente:

"...I. De los arrendadores y el comprador: a) La declaración judicial por virtud de la cual se resuelva que, ante la procedencia de la acción de retracto intentada, esta parte actora ha quedado subrogada en los derechos y obligaciones y en la posición contractual de **********, dentro del contrato de compraventa celebrado con los arrendadores respecto del inmueble –mismo contrato de compraventa al que se hace alusión dentro de los hechos de la presente demanda y que se exhibe en copia simple como anexo diez– y que, como consecuencia de ello, se declare, para todos los efectos legales, que el legítimo propietario del inmueble controvertido es **********, S.A. de C.V.—b) La declaración judicial por virtud de la cual se determine que, ante la procedencia de la acción de retracto ejercitada, esta parte actora ya no se encuentra obligada al pago de renta alguna por el uso del inmueble desde la fecha del contrato de compraventa impugnado –esto es desde el veinticinco de febrero de 2016– en adelante, al debérsele considerar como su legítima propietaria para todos los efectos legales.—c) La restitución de cualquier dinero que la parte demandada –arrendadores o comprador– hubieren cobrado y/o recibido de esta parte actora por concepto de rentas del inmueble desde el mes de marzo de 2016, en adelante en atención a que, en todo caso, se le debe considerar a esta parte actora como propietaria del inmueble desde el 25 de febrero de 2016, en adelante.—II. De **********, notario No. 25 del Estado de México: a) La condena para el efecto de que agregue la sentencia que se dicte en el presente caso, declarando procedente la acción de retracto ejercida por la parte actora, como nota complementaria al apéndice de la escritura pública número **********, de fecha 25 de febrero de 2016, celebrada con motivo de la ilegal compraventa que en el caso se impugna.—Con independencia de lo anterior, mi representada se reserva expresamente el derecho para ejercitar las acciones administrativas y/o judiciales que correspondan en contra del referido codemandado en términos de lo previsto por el artículo 2448 J, fracción VII, del Código Civil de la Ciudad de México (sic).—b) La realización de todos los actos jurídicos y fácticos que resulten pertinentes para que se haga constar la subrogación de mi representada en los derechos y obligaciones del comprador dentro del contrato de compraventa celebrado entre dicha persona y los arrendadores sobre el inmueble, y formalizado dentro de la escritura pública número **********, de fecha 25 de febrero de 2016, pasada ante la fe de dicho notario codemandado.—III. Del Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México.—a) La inscripción en el folio real número **********, de la sentencia definitiva, que en su oportunidad se dicte, como título de propiedad de **********, S.A. de C.V., sobre el inmueble ubicado en el número **********, de la calle **********, colonia **********, delegación **********, código postal **********, en la Ciudad de México. Lo anterior en virtud de la declaración judicial de que mi representada ha quedado subrogada en los derechos y obligaciones asumidos por **********, dentro del contrato de compraventa de referencia, en ejercicio de la acción de retracto materia de la presente demanda.—b) La realización de todos los actos jurídicos y fácticos que resulten pertinentes dentro del folio real número **********, para que se haga constar la subrogación de mi representada en los derechos y obligaciones del comprador dentro del contrato de compraventa celebrado entre dicha persona y los arrendadores sobre el inmueble." (folios 4 a 6 del expediente principal)

En esta tesitura, es evidente que la causa petendi de la sociedad tercero interesada en el juicio de origen únicamente está dirigida a subrogarse en los derechos del señor **********, como comprador del bien inmueble ubicado en el número **********, de la calle **********, colonia **********, delegación **********, código postal **********, en la Ciudad de México; por lo que al no haber enderezado la acción de nulidad de la escritura pública número **********, o la acción de daños y perjuicios en contra del notario público número 25 del Estado de México, es manifiesto que el citado fedatario público no tiene interés en la acción de retracto ejercitada, pues en la misma las partes no le atribuyeron vicio propio alguno a su actuación.

Lo anterior se ve robustecido, por el hecho consistente en que con la acción de retracto lo que se produjo fue que la sociedad tercero interesada se subrogara en los derechos del comprador del multicitado inmueble, lo que significa que únicamente adquiere los mismos derechos y obligaciones que tenía el antiguo comprador; tomando su sitio en la relación jurídica de compraventa, lo cual no significa que se transmute el protocolo del notario público número 25 del Estado de México, pues la operación de compraventa protocolizada en la escritura pública número **********, sigue gozando de plena validez y eficacia, por lo que se estima que la subrogación de derechos en favor de la sociedad tercero interesada es susceptible de efectuarse mediante una nota complementaria en el apéndice de la citada escritura pública.

En esa virtud, son infundados los argumentos en análisis pues, se insiste, no es necesario llamar a juicio al notario público número 25 del Estado de México, ya que lo reclamado por la tercero interesada con la acción de retracto, es la violación a los artículos 2447 y 2448 J del Código Civil para la Ciudad de México (sic), misma que hace valer a partir de las conductas atribuidas a los aquí quejosos y al señor **********, y no así demanda la nulidad del instrumento notarial donde consta la operación de compraventa celebrada entre los señores **********y el señor **********; máxime, que la procedencia de la acción de retracto y la subrogación en los derechos del comprador por parte de ********** sociedad anónima de capital variable, no afecta el interés jurídico del multicitado fedatario público, pues en la demanda inicial no se reclaman vicios propios que emanen de su actuación.

Sirve de apoyo a lo anterior, en sentido contrario, la tesis de jurisprudencia P./J. 21/2004, sustentada por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en la página 97 del Tomo XIX, abril de 2004, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, con número de registro: 181707, de rubro y texto siguientes:

"NOTARIO. TIENE LEGITIMACIÓN PASIVA CUANDO EN UN JUICIO SE DEMANDA LA NULIDAD, POR VICIOS FORMALES, DE UN INSTRUMENTO AUTORIZADO POR ÉL.—Cuando se demanda la nulidad de un instrumento notarial por vicios formales, el notario que lo autorizó tiene legitimación pasiva, por lo que en aquellos casos en que la resolución que llegara a dictarse pudiera ocasionarle consecuencias jurídicas adversas de acuerdo con las normas que rigen su actuación, se le debe llamar a juicio, aun de oficio, en cumplimiento a la garantía de audiencia que establece el artículo 14 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; sin embargo, cuando lo que se demanda es la nulidad del acto jurídico contenido en el instrumento notarial, es innecesario llamar a juicio al fedatario público, ya que la nulidad que llegara a declararse no afectaría sus intereses jurídicos, en tanto que los vicios a aquél atribuidos no emanan de su actuación, de manera que en esta hipótesis no existe razón para ordenar reponer el procedimiento con el objeto de que intervenga en un juicio en el que no es parte."

Igualmente sirve de apoyo, en sentido contrario, la tesis aislada I.3o.C.40 C (10a.), sustentada por el Pleno de este Tribunal Colegiado, consultable en la página 2666 del Libro XIII, octubre de 2012, Tomo 4 del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, con número de registro: 2001976, que literalmente dice:

"NULIDAD DE INSTRUMENTO NOTARIAL. LEGITIMACIÓN PASIVA DEL NOTARIO PÚBLICO.—De conformidad con en el artículo 162 de la Ley del Notariado para el Distrito Federal, los notarios públicos sólo deben ser llamados a juicio en su calidad de litisconsortes (demandados), cuando se ejerza la nulidad de un instrumento notarial con base en la actualización de alguno de los supuestos previstos en la disposición en comento, al ser éstos los únicos actos de nulidad que se le pueden atribuir al notario. Máxime cuando de decretarse la nulidad del instrumento notarial por razones diversas, el juzgador se encuentre en aptitud de girar oficio al notario para que realice las anotaciones correspondientes, como lo establece también el precepto en comento."

Además, no pasa inadvertido para este Tribunal Colegiado que el auto de trece de octubre de dos mil dieciséis, en el cual la Jueza primigenia determinó no llamar a juicio al notario público número 25 del Estado de México y al Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México; no fue combatido por ninguna de las partes, lo que se traduce en que la citada resolución judicial adquirió firmeza a merced de la preclusión, pues no se interpuso el medio de impugnación procedente, lo que a la postre torna inoperante el presente argumento.

En diverso orden de ideas, respecto al segundo tema, consistente en determinar si al momento en que se celebró la compraventa entre los aquí quejosos y el señor **********, el contrato de arrendamiento de la sociedad tercero interesada se encontraba vigente o, por el contrario, como lo aducen los peticionarios de amparo, éste había perdido su vigencia, se hacen valer en el primer, en el segundo y en el cuarto conceptos de violación, los argumentos siguientes:

Que las responsables, procedieron de manera defectuosa al estudiar los requisitos de procedibilidad de la acción de retracto intentada, pues interpretaron de manera errónea el artículo 2448 J del Código Civil para la Ciudad de México (sic), al determinar que la tercero interesada tenía los elementos para ejercitar la acción mencionada.

Que la autoridad responsable, pasó por alto que la tácita reconducción es únicamente por un año y, que ésta, debe ser solicitada por el arrendatario por escrito a la arrendadora, por lo que al no surtirse esos supuestos, el contrato de arrendamiento de la tercero interesada se encuentra vencido.

Que la autoridad responsable, no tomó en cuenta que el contrato de arrendamiento en que se basa la tercero interesada se encuentra vencido ya que, el mismo, no fue prorrogado, ni tampoco se solicitó por escrito la tácita reconducción, ya que el último contrato firmado fue en el año mil novecientos noventa y ocho.

Asimismo, aducen que la tercero interesada carece del derecho de preferencia, como consecuencia de la falta de legitimación activa y procesal en virtud de que la acción de retracto debe ejercitarse durante la vigencia del contrato de arrendamiento; sin embargo, el contrato de arrendamiento ya no estaba vigente.

Que al no existir en la realidad jurídica una relación contractual vigente entre las partes, es que no existe un derecho a favor de la tercero interesada.

Reiteran, que no existe un derecho a favor de la persona jurídica **********, sociedad anónima de capital variable sobre el inmueble materia de la litis, por no existir una verdadera relación contractual entre las partes, así como por no haber cumplido con el pago puntual de las pensiones rentísticas.

Que es inexacto e impreciso el razonamiento jurídico de la responsable, en el sentido de que por el hecho de que la sociedad tercero interesada siguiera pagando la renta a los demandados hasta el mes de junio de dos mil dieciséis, ello no significa que haya existido una prórroga o exista un nuevo contrato, sino simplemente está cumpliendo con una obligación rentística por la posesión que disfruta del inmueble arrendado.

De igual modo, se duelen de que la tercero interesada no reúne la legitimación para ejercer la acción de retracto, dado que el contrato que ostenta se encuentra vencido, no se encuentra al corriente de las rentas, ni tiene el derecho de preferencia que alega, pues ese derecho feneció con la vigencia del contrato de arrendamiento.

Expresan, que las autoridades responsables únicamente se concentran en estudiar y analizar la acción de retracto, por lo que es claro que la sentencia reclamada no es congruente, imparcial, clara ni precisa.

En principio, conviene destacar el contenido del artículo 2487 del Código Civil para la Ciudad de México (sic), el cual es del tenor literal siguiente:

"Artículo 2487. Si después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que exceda conforme a lo convenido en el contrato; pudiendo cualquiera de las partes solicitar la terminación del contrato en los términos del artículo 2478. Las obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en contrario."

La disposición legal transcrita consagra la figura jurídica de la tácita reconducción en el contrato de arrendamiento, la cual tiene su origen en el derecho romano, y que la mayoría de los sistemas neorromanistas han adoptado en sus legislaciones civiles.

Desde el derecho romano se distinguía dentro del contexto de la locatio-conductio rerum (contrato de arrendamiento), la relocatio tacita, es decir, la reconducción tácita, según la cual, si al término del plazo previsto en el contrato las partes continuaban comportándose como si todavía estuviera en vigor, se tenía por prorrogado en las mismas condiciones, pero sin plazo determinado, hasta que una de ellas manifestara su deseo de terminarlo, y si se trataba de un predio rural, la relocatio tacita se hacía siempre año por año, a causa del ciclo anual de las labores agrícolas.

De tal modo, que es dable concluir que la esencia de dicha figura jurídica es permitir la persistencia por cierto tiempo de un contrato de arrendamiento de plazo vencido, pero que por acuerdo tácito éste se torna de plazo indefinido, y acorde con el principio de conservación de los contratos, continúa surtiendo sus efectos.

De acuerdo con esa tradición romanista, nuestra legislación sustantiva civil reguló dicha figura en el citado numeral 2487, estableciendo únicamente como requisitos para que opere la tácita reconducción los siguientes: