ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

"Artículo 2448. Las disposiciones contenidas en los artículos 2448-A, 2448-B, 2448-G y 2448-H son de orden público e interés social, por tanto son irrenunciables y en consecuencia cualquier estipulación en contrario se tendrá por no puesta."

"Artículo 2448 J. En el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos: I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso por escrito al arrendatario de su deseo de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa; II. El o los arrendatarios dispondrán de quince días para dar aviso por escrito al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta; III. En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de quince días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de un diez por ciento; IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia; y V. La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes mencionada prescribirá sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva.—En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho."

"Artículo 2448-K. Si varios arrendatarios hicieren uso del derecho de preferencia a que se refiere el artículo anterior, será preferido el que tenga mayor antigüedad arrendando parte del inmueble y, en caso de ser igual, el que primero exhiba la cantidad exigible en los términos de la fracción II del artículo anterior, salvo convenio en contrario."

De ese texto reformado puede apreciarse, en primer término, que el legislador dejó de referirse al derecho del tanto, para aludir al derecho de preferencia del arrendatario, en caso de venta.

Esa modificación terminológica, según la exposición de motivos de la reforma,(5) tuvo lugar para eliminar la confusión que pudiera generar el concepto "derecho del tanto", que es más preciso en su uso respecto de la categoría del copropietario, para preferir en materia de arrendamiento, el concepto de derecho de preferencia por el tanto, para el caso de arrendamientos de casa habitación, locales comerciales e industriales, cuyas reglas se especificarían en el artículo 2448 J; tal como se advierte en la transcripción de esa iniciativa, siendo la siguiente:

"...En términos de la doctrina y de nuestro derecho civil, el derecho del tanto, no el de preferencia, surge a partir de una situación en donde, tanto el que está obligado a otorgarlo como el que tiene la facultad de exigirlo, gozan de una solidaridad que se expresa en términos, ya sea de copropiedad, coherederos o de una situación análoga. El derecho del tanto, por ello, ha sido considerado como un derecho de propietarios que surge a partir de derechos reales y en donde, si una de las partes enajena un bien, sin el previo agotamiento del derecho del tanto, la otra u otras partes tendrían que ejercer en el futuro sus derechos patrimoniales de manera conjunta y de acuerdo con alguien que pudiera tener intereses distintos a los suyos, lo que iría en demérito de su calidad de propietario. ..."

Lo anterior evidencia que ese cambio de términos sólo obedeció a una rectificación académica y no a cuestión diversa alguna.

Por otra parte, en cuanto a la sustancia de esas reformas de mil novecientos noventa y tres, se aprecia que el artículo 2447, aplicable para toda clase de arrendamientos, que antes preveía dos derechos, dejó de incluir el de preferencia para el nuevo arrendamiento y sólo atendió al de preferencia en la venta, cuando se cumplieran con los requisitos de temporalidad y mejoras en la finca arrendada.

Así, para el ejercicio de ese derecho, el legislador remitió expresamente al artículo 2448 J, "en sus términos", como si se tratara de un ordenamiento supletorio a quienes no se vinculan al arrendamiento de casa habitación.

Con su nueva terminología, el artículo 2448 J eliminó el deber de los notarios de cerciorarse del cumplimiento a ese derecho, previamente a la autorización de la escritura, y en cuanto a la compraventa realizada en contravención a ese artículo relativo a las reglas del derecho de preferencia, ya no se consideró la nulidad de la venta, sino únicamente el derecho de demandar daños y perjuicios –como lo hizo el artículo 2447 original mediante remisión expresa–, sujeto a un plazo de prescripción de sesenta días.

El ordenamiento modificó su denominación a Código Civil para el Distrito Federal. Mediante las reformas publicadas en la Gaceta Oficial del Distrito Federal, el dieciséis de enero de dos mil tres, el texto de los artículos de dicha normatividad, que interesan para la solución de este asunto, quedaron de la manera siguiente:

"Artículo 2447. En los arrendamientos que han durado más de tres años, tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de preferencia si el propietario quiere vender el inmueble arrendado, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de este código."(6)