ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

Se colige lo que antecede, pues es necesario tener en cuenta que la acción de retracto nace ante el incumplimiento del arrendador de respetar el derecho de preferencia del arrendatario, razón por la cual este último se ve en la necesidad de poner en marcha la maquinaria jurisdiccional.

En esta medida, el elemento de la acción consistente en que se debe estar al corriente en el pago de rentas para la procedencia del retracto, debe interpretarse en la vertiente de que la temporalidad a que se refiere el elemento es la data en que se celebró la compraventa que dio origen al retracto.

Máxime, que es hasta ese momento que el antiguo propietario tiene derecho a recibir las pensiones rentísticas que genere el inmueble enajenado, pues posterior a la celebración de la compraventa es jurídicamente incorrecto que éste reciba pagos por concepto de renta, principalmente porque el bien arrendado ya salió de su patrimonio y de su esfera jurídica para ser trasladado a la esfera de derechos del comprador.

Sin que sea dable sostener los argumentos de los quejosos consistentes en que la acción de retracto nace cuando el arrendatario se entera de la celebración de la compraventa, en virtud de que, se insiste, la acción de retracto nace de la inobservancia al derecho de preferencia, por lo que si una compraventa se celebra en contravención a ese derecho, nace la facultad del arrendatario de ejercer el retracto, pues sin la celebración de la compraventa el retracto sería notoriamente improcedente; en adición a lo anterior, el momento en que el arrendatario tiene conocimiento de la compraventa únicamente tiene como finalidad computar el plazo de sesenta días que tiene para ejercer las acciones de retracto o nulidad según le convenga; máxime, que el conocimiento de la compraventa implica necesariamente que ésta ya se haya celebrado, por lo que pagar la renta de un inmueble a una persona que no goza ya de título de propiedad sobre el inmueble arrendado es jurídicamente inadmisible.

Ahora bien, si la acción de retracto nace a quien no se le dio el aviso a que se refiere el numeral 2448 J del código sustantivo civil para la Ciudad de México (sic), para que ejercite el derecho del tanto, es obvio que al no existir este aviso fehaciente, trae como consecuencia el desconocimiento de la venta del inmueble, por lo que no puede alegarse válidamente que debe estar al corriente del pago de rentas a partir de la fecha en que tuvo conocimiento de dicha venta el arrendatario, toda vez que si ésta se llevó a cabo en escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, en esa fecha debe estar al corriente en el pago de rentas; máxime que el desconocimiento de la venta por omisión del aviso aludido es lo que origina la acción de retracto, es decir, ésta compete a quien no se le dio oportunidad de hacer valer el derecho del tanto.

En el caso, los quejosos se duelen, esencialmente, de que el apoderado legal de la sociedad tercero interesada, al redactar el hecho cuatro de su demanda inicial, expresó lo siguiente:

"Cuarto. De la imposibilidad para realizar el pago de las pensiones rentísticas a partir del mes de julio de 2016, y la consecuente consignación de las mismas correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre del año 2016.—Durante el mes de junio del presente año, la parte arrendadora contactó al suscrito, en mi calidad de representante legal de **********, para solicitar que el pago de rentas correspondiente al mes de julio no se efectuara hasta recibir nuevas instrucciones de pago. Lo anterior nunca ocurrió. A partir del mes de julio del presente año mi representada no tuvo noticias adicionales no obstante buscar en repetidas ocasiones a la parte arrendadora con el objeto de obtener la información correspondiente.—Así, transcurrieron los meses de julio y agosto en los que mi representada careció de información de la parte arrendadora. En virtud de lo anterior, mi representada se encontraba claramente imposibilitada para realizar los pagos de las pensiones rentísticas correspondientes. Nótese que en más de veintitrés años –más de sesenta si se suman los años de mi causante–, esta parte actora jamás dejó de pagar, o se retrasó siquiera una vez, en el pago de las rentas pactadas.—En virtud de lo anterior y con el objeto de no incurrir en mora respecto al pago de las pensiones rentísticas, el pasado 9 de septiembre de 2016, mi representada presentó ante la Dirección de Consignaciones Civiles del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México un billete de depósito por la cantidad de $88,683.30 (ochenta y ocho mil seiscientos ochenta y tres pesos 00/30 M.N.), misma que corresponde a las pensiones rentísticas de los meses de julio, agosto y septiembre de 2016, con el objeto de consignar dicho importe ante la dirección citada, quedando a disposición de los arrendadores.—Lo anterior se acredita mediante el acuse del escrito de consignación folio **********, el cual se exhibe como anexo ocho del presente escrito."

En concepto de los quejosos, lo anterior es una confesión judicial consistente en que la sociedad tercero interesada fue omisa de pagar las pensiones rentísticas de los meses de julio, agosto y septiembre de dos mil dieciséis, por lo que su acción de retracto resultaba improcedente.

Lo anterior es infundado, pues si bien es cierto que la redacción de ese hecho constituye una confesión lisa y llana en perjuicio de la sociedad tercero interesada, también lo es que de las constancias del juicio natural se pone de relieve que la compraventa celebrada entre los señores ********** y **********, como vendedores y **********, como comprador, se celebró el veinticinco de febrero de dos mil dieciséis, por lo que se considera que hasta esa fecha los quejosos tenían derecho de recibir los pagos por concepto de pensiones rentísticas que efectuaba la sociedad tercero interesada.

En efecto, se dice que hasta el mes de febrero de dos mil dieciséis era necesario que la tercero interesada se encontrara al corriente en el pago de rentas, en tanto que, como ya quedó fijado, fue en esa data que nació su derecho a ejercer el retracto, pues en esa fecha se celebró la compraventa entre los quejosos y el señor **********, en contravención al derecho de preferencia de **********, sociedad anónima de capital variable, que si bien es cierto no pudo ejercerlo en función de que no se le dio aviso fehaciente de la compraventa del predio controvertido, también lo es que, se insiste, en ese momento –cuando se formalizó la compraventa– surgió a la vida jurídica el derecho de retracto, mismo que pudo ejercer hasta que conoció fehacientemente de la compraventa, esto es, cuando el Registro Público de la Propiedad y de Comercio le dio a conocer la existencia del folio real de dicho predio.

En este tenor, es acertada la consideración que hizo la autoridad responsable respecto de que la tercero interesada se encontraba al corriente en el pago de rentas en el periodo de febrero de dos mil dieciséis, pues de las confesionales de los quejosos, se pone de relieve que éstos admitieron que la última pensión rentística que recibieron corresponde al mes de junio de dos mil dieciséis, confesiones que se ven robustecidas con las documentales consistentes en los recibos de arrendamiento expedidos hasta el mes de junio de dos mil dieciséis, de lo que se sigue que la sociedad tercero interesada cumplió en exceso su obligación de pago de rentas, pues cuatro meses posteriores a la celebración de la compraventa entre los quejosos y el señor **********, siguió pagando las pensiones rentísticas; de ahí lo infundado de los argumentos en estudio.

Ahora, por técnica jurídica procede estudiar y dar contestación al segundo concepto de violación hecho valer por los quejosos, del cual se pone de relieve que en dicho motivo de disenso hacen valer cinco temas fundamentales que han de ser dilucidados en la presente ejecutoria, a saber, esos temas son: