ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

Para avalar tal postura, en principio conviene destacar que la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha establecido lo que debe entenderse por fundamentación y motivación; de tal manera que a partir de dicha premisa se pueda calificar si un acto de autoridad cumple con el derecho fundamental consagrado en el artículo 16 constitucional.

Así, la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación emitió la jurisprudencia, Séptima Época, registro: 238212, Semanario Judicial de la Federación, Volúmenes 97-102, Tercera Parte, enero a junio de 1977, materia común y página 143, de rubro y texto siguientes:

"FUNDAMENTACIÓN Y MOTIVACIÓN.—De acuerdo con el artículo 16 de la Constitución Federal, todo acto de autoridad debe estar adecuada y suficientemente fundado y motivado, entendiéndose por lo primero que ha de expresarse con precisión el precepto legal aplicable al caso y, por lo segundo, que también deben señalarse, con precisión, las circunstancias especiales, razones particulares o causas inmediatas que se hayan tenido en consideración para la emisión del acto; siendo necesario, además, que exista adecuación entre los motivos aducidos y las normas aplicables, es decir, que en el caso concreto se configuren las hipótesis normativas."

De lo anterior se sigue, que para que una resolución judicial cumpla con el derecho fundamental en estudio, en ésta deben expresarse con precisión los preceptos legales aplicables al caso concreto, así como señalar las circunstancias especiales, razones particulares o causas inmediatas que se hayan tenido en consideración para la emisión de la sentencia, siendo que entre estos dos elementos debe haber un nexo causal que las vincule.

En la especie, del texto de la sentencia reclamada se advierte con claridad que la autoridad responsable no solamente invocó los preceptos legales aplicables a la controversia de arrendamiento de origen, sino que se pone de relieve que explicó de manera detallada la forma en que dichos dispositivos se ajustaban al caso en estudio.

Para sostener lo anterior, y considerar que el acto reclamado cumple con el derecho fundamental consagrado en el primer párrafo del artículo 16 constitucional, basta con imponerse del contenido de la sentencia de treinta de mayo de dos mil diecisiete, pues la misma, en lo conducente, es del tenor siguiente:

"...De la anterior transcripción se colige que, para ejercitar la acción de retracto se requiere A) Ser arrendatario, lo que quedó plenamente acreditado dado que la parte actora exhibió diversos contratos de arrendamiento celebrados con **********, como arrendadora y la sociedad actora como arrendataria; así como diversos recibos por concepto de arrendamiento expedidos por **********, los que fueron reconocidos hasta el mes de junio de dos mil dieciséis, respecto del inmueble ubicado en el número **********, de la calle de **********, que se identifica catastralmente en la región **********, predio **********, manzana **********, colonia **********, delegación **********, C.P. ********** en la Ciudad de México, ahora bien, la recurrente argumenta que el contrato de arrendamiento se encontraba vencido y no fue prorrogado; al respecto, cabe señalar que en el caso concreto, operó la tácita reconducción, en virtud de que, no hubo oposición a que el mismo continuara en el uso del inmueble, por lo que el contrato se convirtió por tiempo indeterminado continuando la relación de arrendamiento como lo establece el artículo 2478 del Código Civil para la Ciudad de México (sic); B) Estar al corriente en el pago de la renta al momento de la celebración del contrato de compraventa celebrado el veinticinco de febrero de dos mil dieciséis, contenido en el instrumento público **********, otorgado ante la fe del notario público 25 del Estado de México, licenciado **********; lo que se acreditó con el reconocimiento de los propios vendedores, quienes afirmaron que la última pensión que recibieron corresponde al mes de junio de dos mil dieciséis, adminiculado dicho reconocimiento con los recibos de arrendamiento expedidos hasta el mes de junio de dos mil dieciséis, por **********, con las correspondientes transferencias electrónicas bancarias, que aun cuando son copias simples, hacen prueba de que la actora cubrió las rentas hasta el mes de junio de dos mil dieciséis, es decir, cuando se llevó a cabo la venta en el mes de febrero de dos mil dieciséis, el arrendatario se encontraba al corriente en el pago de sus rentas, lo mismo ocurre cuando presenta la demanda el veintiocho de septiembre de dos mil dieciséis, advirtiéndose que al narrar el hecho cuarto señaló que el nueve del referido mes y año, presentó escrito ante la Dirección de Consignaciones Civiles del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, mediante el cual exhibió billete de depósito por la cantidad de $88,683.30 (ochenta y ocho mil seiscientos ochenta y tres pesos 30/100 M.N.), que corresponde a las pensiones rentísticas de los meses de julio, agosto y septiembre de dos mil dieciséis, por lo que al ejercitar su acción de retracto se encontraba al corriente en el pago de sus rentas; C) también exhibió junto con la demanda el precio de la compraventa ya que del contrato de compraventa contenido en el instrumento público número **********, del que se desprende que en la cláusula segunda se estableció la cantidad de $9'000,000.00 (nueve millones de pesos 00/100 M.N.), como precio de la operación; en la cláusula quinta se hace constar que al trasladarle a la compradora el impuesto al valor agregado debe pagar la cantidad de $1'497,354.24 (un millón cuatrocientos noventa y siete mil trescientos cincuenta y cuatro pesos 24/100 M.N.) y en la cláusula séptima el comprador también tiene que pagar impuesto sobre la renta por adquisición de inmuebles por la cantidad $1'200,000.00 (un millón doscientos mil pesos 00/100 M.N.); cantidades que fueron exhibidas por la actora con el billete de depósito **********, por la cantidad de $9'000,000.00 (nueve millones de pesos 00/100 M.N.); **********, por la cantidad de $1'497,354.24 (un millón cuatrocientos noventa y siete mil trescientos cincuenta y cuatro pesos 24/100 M.N.) y **********, por la cantidad $1'200,000.00 (un millón doscientos mil pesos 00/100 M.N.); D) respecto al cuarto y último elemento tenemos que la acción de retracto se debe ejercer dentro del plazo de sesenta días contados a partir de que tuvo conocimiento de la compraventa el arrendatario, lo que se actualiza ya que el arrendatario acreditó que tuvo conocimiento de la celebración de la compraventa el catorce de septiembre de dos mil dieciséis, según sello de entregado y fecha en la cual obtuvo la constancia de folio real número **********, expedido por el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, documento del que se advierte que en la foja tres, consta el aviso de otorgamiento de compraventa mediante escritura número **********, lo que quedó acreditado con la copia certificada de dicha escritura, de la que se desprende que la compraventa se celebró el veinticinco de febrero de dos mil dieciséis, sin que la recurrente hubiera ofrecido prueba fehaciente con la que demostrara que con anterioridad al mes de septiembre del dos mil dieciséis, a la parte actora se le hizo del conocimiento el aviso de la venta del inmueble así como el precio de la misma para que en su caso hiciera valer su derecho del tanto, y para que empezara a contar el plazo de la prescripción. Al respecto, cabe señalar que la carta de fecha cuatro de febrero de dos mil dieciséis, presentada como prueba por los codemandados **********, ********** y **********, no tiene el alcance que pretende darle el recurrente, ya que del contenido de la misma se aprecia que la actora reconoce que el cinco de enero, ante él compareció el señor **********, y le avisó que pronto sería el nuevo dueño y que ya no les pagará la renta, pero en ningún momento reconoce que le hubieran dado el aviso de la venta del inmueble arrendado y la cantidad que por esa venta hayan pedido, tan es así que la arrendataria continuó pagando la renta a los demandados hasta el mes de junio de dos mil dieciséis, siendo que en el caso concreto la prueba confesional a cargo de los demandados, desahogadas en audiencia celebrada el veintiséis de enero de dos mil diecisiete, tampoco tiene el alcance que pretenden darle los demandados ya que todos reconocieron que el demandado tenía conocimiento de la venta pero se abstuvieron de acreditar que se le dio el aviso de la venta, así como el precio por la compraventa, además de que sólo surte como prueba plena lo que reconocen en su perjuicio, mas no lo que reconocen en su beneficio al desahogar la prueba confesional, al efecto se hacen aplicables los siguientes criterios que a la letra señalan: ‘PRUEBA CONFESIONAL, VALOR DE LA.’, (se transcribe).—‘PRUEBA CONFESIONAL. SU EFICACIA PROBATORIA.’, (se transcribe).—En cuanto al desahogo de la prueba testimonial a cargo de **********, en audiencia celebrada el veintiséis de enero de dos mil diecisiete, la misma no benefició a sus intereses, en virtud de que, los testigos no fueron acordes ni contestes en circunstancias de tiempo, modo y lugar, ya que los testigos no conocen al actor, no recuerdan qué día y hora en que se realizó la llamada y sólo son testigos de oídas porque su representante se los dijo, al efecto se hace aplicable el siguiente criterio que a la letra señala: ‘PRUEBA TESTIMONIAL. SU VALORACIÓN.’, (se transcribe).—Bajo este contexto, tenemos que como acertadamente lo determinó el Juez de origen, la parte actora asumió la carga de la prueba y acreditó los elementos de su acción en términos de lo dispuesto por el artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles de esta entidad, además de que realizó una adecuada valoración de pruebas ofrecidas y admitidas a las partes, en su conjunto atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia, exponiendo los fundamentos de la valoración jurídica realizada en términos de lo dispuesto en el (sic) 402 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México (sic), al efecto se hace aplicable el siguiente criterio que a la letra señala: ‘PRUEBAS. SU VALORACIÓN EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 402 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL.’." (se transcribe)

De lo anteriormente expuesto, se pone de relieve que la argumentación de la Sala responsable fue construida de una manera fundada y motivada, pues no sólo invocó los preceptos legales que estimó aplicables al caso concreto, sino que detalló la manera en que dichas normas se ajustaban a la litis planteada, pues explicó de manera detallada por qué el derecho de preferencia resultaba aplicable también a bienes destinados a un uso distinto al de vivienda; asimismo, detalló el motivo por el cual la sociedad tercero interesada acreditó los extremos de la acción de retracto, dilucidó el por qué la excepción de prescripción era infundada, así como las razones por las cuales era procedente la condena en costas en ambas instancias.

Máxime que la autoridad responsable invocó criterios jurisprudenciales de observancia obligatoria y que estimó aplicables al caso concreto; de ahí que la Sala responsable haya cumplido con los principios constitucionales de fundamentación y motivación; lo que, como ya se adelantó, torna infundados los conceptos de violación hechos valer.

En el sexto concepto de violación hecho valer, los quejosos alegan, sustancialmente, que en términos del artículo 1o. de la Constitución Federal, se tenga a bien considerar el principio pro persona, el cual establece que la interpretación de la norma al emitir una sentencia debe ser la que otorgue mayor beneficio al justiciable que se queja de una lesión en sus derechos humanos.

Que cuando un órgano jurisdiccional ordena, ejecuta o emite un acto que es a todas luces contrario a los principios básicos de protección de los derechos humanos, los tribunales federales deben considerar la falta de acatamiento al Ordenamiento Máximo de nuestra Nación como factor fundamental para la emisión de la sentencia de amparo.

Que es de vital importancia para los justiciables en el presente procedimiento que les sean restituidos sus derechos lesionados en pleno goce.

Al respecto, es necesario precisar que si bien es cierto que la reforma constitucional de diez de junio de dos mil once, ciertamente generó nuevos deberes para las autoridades del Estado Mexicano y particularmente para los órganos jurisdiccionales, en el sentido de promover, respetar, proteger y garantizar los derechos humanos con independencia de su fuente, de conformidad con ciertos principios de optimización interpretativa, entre éstos, el de interpretación más favorable a la persona; y asimismo dio lugar a un nuevo modelo de control constitucional y convencional ex officio, también lo es que, según ha interpretado la Suprema Corte de Justicia de la Nación, el referido principio no conlleva que los órganos jurisdiccionales, dejen de observar en su labor los diversos principios y restricciones previstos en la Constitución, aplicables a los procedimientos de que conocen, mientras que, por otro lado, el ejercicio de control constitucional o convencional está supeditado, tratándose del oficioso, a que el órgano jurisdiccional advierta la sospecha de disconformidad de la norma aplicable o el acto de autoridad, con los derechos humanos reconocidos con independencia de su fuente y, tratándose del control que deba ejercerse a petición de parte, a que se cumplan requisitos mínimos del planteamiento respectivo, consistentes en que, aunado a que se pida la aplicación del principio pro persona o se impugne su falta de aplicación por la autoridad responsable, se señale también cuál es el derecho humano o fundamental cuya maximización se pretende, se indique la norma cuya aplicación debe preferirse o la interpretación que resulta más favorable hacia el derecho fundamental que se está viendo restringido y se precisen los motivos para preferirlos en lugar de otras normas o interpretaciones posibles, desde luego, todo esto con incidencia en la estimación de que el acto reclamado, es inconstitucional o inconvencional.