ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

Para avalar tal postura, es menester señalar que, en la especie, y contrario a lo manifestado por los quejosos, operó la tácita reconducción, pues de las constancias remitidas por la autoridad responsable que acompañan a su informe justificado, se advierte que el último contrato que firmaron las partes es el de uno de noviembre de mil novecientos noventa y ocho, del cual se advierte que las partes pactaron como plazo forzoso el de doce meses; por lo que se cumple con el primer requisito para que opere la tácita reconducción, esto es, existe un contrato vencido de arrendamiento por tiempo determinado.

Asimismo, de autos se advierte que una vez fenecido el plazo de doce meses pactado por las partes, el arrendatario siguió sin oposición del arrendador con el uso y goce del bien arrendado, es decir, que en el caso se cumplen con todos los requisitos para que opere la figura de la tácita reconducción, pues el arrendatario continuó con el uso y goce del bien arrendado, y no se advierte oposición alguna por parte de los arrendadores.

Entonces, contrario a lo afirmado por los quejosos, si bien la naturaleza del contrato de arrendamiento base de la acción fue de tiempo determinado, al operar la figura de la tácita reconducción, ello lo tornó de tiempo indeterminado o indefinido; por lo que dicho acuerdo de voluntades celebrado entre la tercero interesada y los solicitantes de amparo se encontraba vigente al momento en que estos últimos celebraron la compraventa sobre el bien arrendado con el señor **********.

Sin que sea dable acoger los argumentos de los peticionarios de amparo en los que consideran que para que opere la tácita reconducción, es necesario que el arrendatario la solicite por escrito pues, como ya se vio, dicho requisito no está contemplado en el artículo 2487 del Código Civil local.

Misma suerte corre el argumento consistente en que la tácita reconducción se limita al lapso de un año, pues el citado artículo 2487 del Código Civil para esta ciudad (sic), es claro al establecer que después de terminado el plazo por el que se celebró el arrendamiento, si el arrendatario continúa sin oposición del arrendador con el uso y goce del bien alquilado continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado; de ahí lo infundado de los argumentos en estudio.

Máxime que la figura jurídica de tácita reconducción es el resultado de una presunción de consentimiento para la renovación del contrato de arrendamiento, por lo que los quejosos debieron desvirtuar esa presunción y acreditar de manera directa e idónea que realizaron actos tendientes a comunicar a la sociedad tercero interesada que era su deseo dar por terminada la relación de arrendamiento que los vinculaba; sin embargo, en la especie, los peticionarios de amparo omitieron acreditar que se opusieron a que la sociedad tercero interesada siguiera usando y disfrutando del inmueble controvertido dentro de los diez días siguientes al vencimiento del contrato base de la acción, lo cual era necesario para que la tácita reconducción no operara y la relación de arrendamiento perdiera vigencia.

Sirve de apoyo a lo anterior, la tesis de jurisprudencia 122, sustentada por la otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en la página 81 del Tomo IV, Parte SCJN, Apéndice 1917-1995, Sexta Época, con número de registro: 392249, que literalmente dice:

"ARRENDAMIENTO, TACITA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE.—Los requisitos esenciales para que opere la tácita reconducción, según los artículos 2486 y 2487 del Código Civil para el Distrito Federal, son: La continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del contrato, y la falta de oposición del arrendador. La ley no determina el tiempo que debe transcurrir sin oposición para estimar reconducida la convención, por lo que la Suprema Corte ha considerado prudente fijar el plazo mínimo de diez días, contados a partir del siguiente al de vencimiento del contrato."

Ahora, por lo que hace al tercer tema planteado en este concepto de violación, consistente en determinar si el derecho del tanto es aplicable a los arrendamientos de inmuebles no destinados a la casa habitación o vivienda, los quejosos argumentan lo siguiente:

Que la Sala responsable se excedió en sus facultades al no considerar que para la procedencia de la acción de retracto es necesario que el inmueble materia de la controversia se encuentre destinado a la casa habitación y que, en el caso, desde la denominación de la sociedad tercero interesada y de los contratos exhibidos por ésta se advierte que el inmueble controvertido fue destinado para actos de comercio y no para la casa habitación.

En principio, es pertinente señalar el contenido de los artículos 2447 y 2448 J del Código Civil para la Ciudad de México (sic), los cuales instituyen de la siguiente manera:

"Artículo 2447. En los arrendamientos que han durado más de tres años, tiene el arrendatario derecho, si está al corriente en el pago de las rentas, a que en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento del inmueble. También gozará del derecho de preferencia si el propietario quiere vender el inmueble arrendado, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en el artículo 2448 J de este código."

"Artículo 2448 J. En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos: I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa; II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta; III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de 10 por ciento; IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia; y V. La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva; VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho; y VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en responsabilidad cuando formalicen compraventas contrarias a este precepto, si tienen conocimiento de tal situación.—En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho."

Ahora bien, la interpretación de la ley, permitida con sustento en el artículo 14 constitucional, en su sentido gramatical, sistemático y funcional, de los citados artículos 2447 y 2448 J, vigentes a partir del diecisiete de enero de dos mil tres, y relativos del capítulo IV del título sexto de la segunda parte del Código Civil para el antes Distrito Federal, permite concluir que el derecho de retracto arrendaticio, que concede al arrendatario la opción de adquirir el inmueble arrendado, cuando existe una venta realizada por el arrendador con un tercero, en los casos en que no se respetó el derecho de preferencia del inquilino para la compra de la cosa arrendada; no sólo se concede en los supuestos de arrendamiento de vivienda, sino también en los casos de arrendamiento de inmuebles destinados a uso distinto.