ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

Así se estima, porque como se advierte de la sola lectura del escrito presentado el veintiocho de febrero de dos mil diecisiete, ante la Oficialía de Partes Común del juzgado primigenio, por el cual, los aquí peticionarios de amparo interpusieron recurso de apelación en contra de la sentencia emitida el diez de febrero de dos mil diecisiete, en los autos de la controversia de arrendamiento **********, no hicieron valer, en vía de agravio, lo relativo al supuesto diverso arrendatario que tiene contrato vigente sobre el inmueble controvertido, para que la Sala responsable, bajo el sentido que proponen, haya estado en posibilidad de pronunciarse al respecto.

Es decir, los quejosos en sus motivos de agravio, manifestaron sustancialmente, que la acción de retracto intentada por la actora –ahora tercero interesada– era improcedente porque no se valoraron las pruebas, pues no estuvo al corriente en el pago de las rentas; que el contrato de arrendamiento estaba vencido; que el artículo 2448 del capítulo cuarto del Código Civil para la Ciudad de México (sic), no se aplica por ser arrendamiento para fincas urbanas destinadas a la casa habitación, ya que los contratos que exhibe se encuentran vencidos y son indeterminados; y que el hecho de que la actora hubiera seguido pagando las rentas no significa que se hubiera prorrogado el contrato de arrendamiento, también expresaron que la Jueza primigenia no valoró la prueba de reconocimiento de contenido y firma de la carta de fecha cuatro de febrero del dos mil dieciséis, por parte de la actora y con la cual se demostraría que la excepción de prescripción resultaba procedente.

En adición a lo anterior sostuvieron que la Jueza natural no valoró adecuadamente los elementos de prueba que ofrecieron, ya que los codemandados **********, ********** y **********, no reconocieron su calidad de arrendadores y que sólo **********, era el que expedía los recibos de renta y que él no desahogó la prueba confesional a su cargo porque se declaró desierta, también agregaron que la juzgadora primigenia se abstuvo de pronunciarse sobre las excepciones y defensas opuestas por ellos; finalmente, alegaron que resultaba procedente la excepción genérica de falta de acción y derecho.

Sin embargo, en momento alguno plantearon lo relativo a que existe un diverso arrendatario que cuenta con una relación de arrendamiento anterior a la de la sociedad tercero interesada, que se encuentra al corriente en el pago de rentas; además, no aportaron medio de convicción alguno, ni dato objetivo que así lo acreditara.

Aseveraciones que no fueron planteadas en los motivos de agravio para que la Sala responsable hubiera tenido oportunidad de pronunciarse en el sentido de que los quejosos plantearon tales argumentos, sin que este Tribunal Colegiado pueda emprender su estudio, ya que ello implicaría la introducción de nuevos elementos que no fueron hechos por los quejosos en vía de agravio; máxime, se insiste, en el caudal probatorio ofrecido en la contienda de origen no existe medio de convicción alguno, o indicio que haga presumir a este órgano colegiado la existencia de un diverso arrendatario que tenga un mejor derecho.

En ese sentido, si los argumentos que se aducen en vía de concepto de violación, no se hicieron valer ante la Sala responsable que emitió la sentencia reclamada, no pueden ser tomados en consideración por este órgano colegiado, toda vez que resultaría injustificado examinar la legalidad de las consideraciones vertidas por la autoridad responsable a la luz de razonamientos o hechos que ésta no conoció, por no habérsele propuesto en vía de agravio.

Sirve de apoyo la jurisprudencia 1a./J. 12/2008, emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en la página 39 del Tomo XXVII, abril de 2008, materia común del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, con número de registro digital: 169923, que a la letra dice:

"CONCEPTOS DE VIOLACIÓN INOPERANTES. TIENEN ESTA CALIDAD SI SE REFIEREN A CUESTIONES NO ADUCIDAS EN LOS AGRAVIOS DEL RECURSO DE APELACIÓN Y NO SE DEJÓ SIN DEFENSA AL APELANTE.—En atención a los principios dispositivo, de igualdad de las partes y de congruencia que rigen en el proceso civil, y en virtud de que el objetivo del recurso de apelación es que el tribunal de segunda instancia examine la sentencia recurrida en función de los agravios propuestos por el apelante, resulta inconcuso que aquél no debe modificar o ampliar los agravios en beneficio de éste; de ahí que si en ellos no se invoca una violación cometida por el a quo, se estimará consentida y quedará convalidada, con la consecuente pérdida del derecho a impugnarla posteriormente, a causa de la preclusión, por lo cual la parte quejosa en el juicio de amparo directo no debe impugnar una irregularidad consentida tácitamente con anterioridad. Sin que obste a lo anterior que con el artículo 76 Bis de la Ley de Amparo se haya ampliado la figura de la suplencia de la queja deficiente al especificar las hipótesis en que opera, pues el juicio de garantías sigue rigiéndose por el principio de estricto derecho contenido en el artículo 2o. de dicha Ley, y no es un instrumento de revisión de las sentencias de primera instancia impugnables mediante algún recurso ordinario por el que puedan ser modificadas, revocadas o nulificadas, en acatamiento del artículo 73, fracción XIII, de la Ley de Amparo. Por tanto la falta de expresión de agravios imputable al apelante no actualiza el supuesto de la fracción VI del indicado artículo 76 Bis, que permite a los tribunales federales suplir la deficiencia de los conceptos de violación de la demanda, inclusive en la materia civil, excepto cuando se advierta que contra el quejoso o el particular recurrente ha habido una violación manifiesta de la ley que lo haya dejado sin defensa. En este orden de ideas, se concluye que deben declararse inoperantes los conceptos de violación cuando se refieren a cuestiones no aducidas en los agravios del recurso de apelación si contra el recurrente no existió una violación manifiesta de la ley que lo hubiere dejado sin defensa, sino que voluntariamente o por negligencia no expresó los agravios relativos, cuya circunstancia no es atribuible a la autoridad responsable que pronunció la sentencia de segunda instancia reclamada; de manera que es improcedente examinar los conceptos de violación o conceder el amparo por estimarse que la sentencia que resolvió la apelación es violatoria de garantías sobre una cuestión que de oficio no podía analizar la autoridad responsable, ante la ausencia de agravios."

En diverso orden de ideas, respecto al tercer tema planteado por los quejosos consistente en que la autoridad responsable omitió estudiar y valorar el agravio en donde hicieron valer la falta de estudio de todas las excepciones, defensas y pruebas rendidas en el sumario natural, esgrimen los argumentos siguientes:

Que la autoridad responsable no estudió, analizó, ni valoró el agravio donde hacen notar la falta de valoración correcta a las excepciones y defensas opuestas.

Que la Sala responsable hace un defectuoso análisis jurídico de las pruebas aportadas por las partes, violando lo dispuesto por el artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles Ciudad de México (sic), en virtud de que en la prueba confesional la tercero interesada admite hechos con los que se acreditan las excepciones y defensas hechas valer.

Precisado lo que antecede, es necesario tener en consideración lo que determinó la Sala responsable en la sentencia reclamada, siendo para lo que aquí es de interés, lo siguiente:

"...Bajo este contexto, tenemos que como acertadamente lo determinó el Juez de origen, la parte actora asumió la carga de la prueba y acreditó los elementos de su acción en términos de lo dispuesto por el artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles de esta entidad, además de que realizó una adecuada valoración de pruebas ofrecidas y admitidas a las partes, en su conjunto atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia, exponiendo los fundamentos de la valoración jurídica realizada en términos de lo dispuesto en el (sic) 402 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México (sic), al efecto se hace aplicable el siguiente criterio que a la letra señala: ‘PRUEBAS. SU VALORACIÓN EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 402 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL.’, (se transcribe).—En cuanto a su argumento de que el Juez de origen se abstuvo de pronunciarse respecto a las excepciones que opuso; el mismo resulta infundado en mérito a que el Juez de origen se pronunció respecto a cada una de las excepciones que opuso el recurrente, y en cuanto a la de prescripción que hace valer el agraviado la misma se consideró infundada, lo que resulta acertado, en mérito a que el plazo de los seis meses para que opere la misma comienza a contar a partir de que se le dio aviso de la venta del inmueble y del precio de la misma para que hiciera valer su derecho de preferencia en términos de lo dispuesto en los artículos 2447 y 2448 J del Código Civil para la Ciudad de México (sic), en el caso concreto, el arrendatario acreditó que tuvo conocimiento de la celebración de la compraventa el catorce de septiembre del dos mil dieciséis, según sello de entregado y fecha en la cual obtuvo la constancia de folio real número **********, expedido por el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, documento del que se advierte que en la foja tres, consta el aviso de otorgamiento de compraventa mediante escritura número **********, lo que quedó acreditado con la copia certificada de dicha escritura, de la que se desprende que la compraventa se celebró el veinticinco de febrero del dos mil dieciséis, sin que la recurrente hubiera ofrecido prueba fehaciente con la que demostrara que con anterioridad al mes de septiembre del dos mil dieciséis, a la parte actora se le hizo del conocimiento el aviso de la venta del inmueble así como el precio de la misma, ya que no era suficiente que afirmara que por teléfono se le hizo del conocimiento de la arrendataria el aviso y precio de venta, sino que era necesario acreditarlo y, en este sentido, las pruebas que propuso fueron insuficientes para demostrarlo como la testimonial a cargo de ********** y **********, en la cual los testigos no fueron acordes ni contestes con circunstancias de tiempo, modo y lugar, y en cuanto a la confesional ofrecida a cargo de los propios demandados tampoco les benefició pues no se considera lo que reconocen en su beneficio, sin lo que reconocen en su perjuicio."

De la anterior transcripción, se pone de relieve que, contrario a lo manifestado por los quejosos, la Sala responsable contestó de manera frontal a los argumentos hechos valer vía agravio en torno a una supuesta omisión de la Jueza primigenia de pronunciarse sobre las excepciones y defensas opuestas oportunamente.

En esa virtud, no es correcto que la autoridad responsable haya emitido una sentencia poco exhaustiva, pues de la imposición que se hace al acto reclamado, se advierte que dio contestación a los agravios propuestos; de ahí que son infundados los motivos de disenso.

En este tenor, es inoperante el argumento consistente en que las pruebas no fueron valoradas ni adminiculadas correctamente violando el artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles Ciudad de México (sic).

Ello, dado que los solicitantes de amparo no refieren de qué forma, a su parecer, debieron ser valoradas la prueba confesional desahogada en la audiencia de veintiséis de enero de dos mil diecisiete, y las diversas pruebas documentales exhibidas en el juicio por las partes; tampoco señalan con precisión cómo debieron ser adminiculadas las pruebas desahogadas en el sumario natural, ni qué posiciones de la prueba confesional acreditan las excepciones y defensas opuestas, mucho menos apuntan de qué manera se tendrían que haber valorado las pruebas para que éstas acreditaran las excepciones que hicieron valer; por lo que aparte de ser infundados los motivos de inconformidad que aducen, a la postre también devienen inoperantes.

Respecto al cuarto tema planteado por los quejosos consistente en determinar si las testimoniales a cargo de los señores **********, ********** y **********, fueron contestes en lo general y por ende, gozan de valor probatorio, hacen valer los argumentos siguientes:

Que las testimoniales a cargo de los señores ********** fueron contestes en lo general, pues coincidieron en la fecha de la llamada y en la conversación que sostuvieron los señores ********** y **********, respecto que escucharon decir de la quejosa que el inmueble controvertido estaba a la venta, testimoniales que adminiculadas con la carta de cuatro de febrero de dos mil dieciséis, dicen que acreditan la procedencia de las excepciones y defensas.

En principio, conviene destacar el contenido del artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles Ciudad de México (sic), el cual es del tenor literal siguiente:

"Artículo 402. Los medios de prueba aportados y admitidos, serán valorados en su conjunto por el juzgador, atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia. En todo caso el tribunal deberá exponer cuidadosamente los fundamentos de la valoración jurídica realizada y de su decisión."

Dicho precepto legal acoge el sistema de libre valoración de la prueba, como regla general, con la acotación a esa libertad, de que el Juez se sujete a las reglas de la lógica y a las máximas de la experiencia, y la obligación de exponer cuidadosamente los fundamentos y motivos que lo lleven a los resultados valorativos.

Al respecto, especialmente en el sistema de libre apreciación de la prueba, debe tenerse en cuenta que un hecho puede resultar acreditado con un solo medio de prueba, pero no necesariamente por uno solo, sino con la suma de elementos indiciarios que emerjan de una pluralidad de medios probatorios, ante lo cual el juzgador debe aguzar especialmente los sentidos y derrochar toda su experiencia, trabajo y voluntad, en el análisis de cada prueba allegada al juicio, para hacer una nítida separación de lo que beneficia y lo que perjudica a las partes, y sopesar finalmente el resultado en conjunto.

Ahora bien, la experiencia demuestra que no existe un estándar único y rígido, en cuanto a la calidad y cantidad de la prueba necesaria para la acreditación de los hechos, sino que debe atenderse a la naturaleza y circunstancias propias de cada hecho, y al grado de dificultad para preconstituir medios probatorios, desde que ocurren los hechos o se llevan a cabo los actos, o a la dificultad que ofrezca en la realidad natural o social para su recabación, al momento de la controversia jurisdiccional.

Por lo que hace a la prueba testimonial, debe recordarse que ésta es una prueba de apreciación libre de conformidad con el citado precepto legal, es por ello que para la validez de la prueba testimonial no basta que las declaraciones vertidas por los testigos sobre determinados hechos coincidan en lo fundamental, sino que también deben ser coincidentes en lo accidental; en adición a lo anterior, el juzgador tiene la obligación de analizar su idoneidad en cuanto a las circunstancias de tiempo, modo y lugar, pues el juzgador debe hacerse valer de los medios de convicción ofrecidos en el juicio para investigar la verdad respecto de los puntos controvertidos.

En la especie, los quejosos aducen haber dado aviso y oportunidad a la tercero interesada sobre la venta del inmueble controvertido, para apoyar sus afirmaciones ofrecieron la prueba testimonial a cargo de los señores ********** y **********, medios de convicción que fueron desahogados en audiencia de fecha veintiséis de enero de dos mil diecisiete, al tenor literal siguiente:

"...Enseguida, se procede al desahogo de la prueba testimonial a cargo de **********, ofrecida por los codemandados **********, **********, ********** y **********, por lo que protestada que fue la deponente para que se conduzca con verdad, por sus generales manifestó llamarse como ha quedado escrito, tener ********** años de edad, estado civil: **********, originaria de **********, con domicilio actual en: Av. **********, Núm. **********, colonia **********, delegación ********** de la Ciudad de México, ocupación: **********, grado de escolaridad: **********. Quien manifestó no ser pariente de ninguna de las partes en el presente asunto, que depende económicamente de la familia **********, por trabajar con ella; que no tiene relación de sociedad o interés con ninguna de las partes en el presente asunto; que no tiene interés directo o indirecto en el presente juicio, que no es amigo ni enemigo de ninguna de las partes en el presente juicio. Enseguida se le formulan a la testigo las preguntas del caso y la misma contestó a la primera: Que nos diga el testigo si conoce a las partes en el presente juicio. Respuesta: Que son la familia **********, porque trabajo con ella, al señor **********, no lo conozco personalmente pero por teléfono sí y al señor **********, no lo conozco. Segunda: Por qué conoce al señor **********. Respuesta: Porque estábamos en la casa de la señora **********, en enero entró una llamada y contestó la señora **********, y manifestó que sí estaba en venta el edificio de **********, y que le dijera qué notario firmaría. En relación con la razón de su dicho el testigo manifiesta que sabe y le consta todo lo que ha declarado porque: porque al colgar la señora **********, el teléfono nos comentó que era el señor **********, que sí estaba a la venta la propiedad de ellos. Enseguida en uso de la voz la parte actora por conducto de su apoderado, manifiesta que es su deseo formular repreguntas lo que la suscrita acuerda de conformidad y se hace al tenor siguiente: A la primera en relación con la segunda; que diga el testigo si recuerda la fecha y la hora de la llamada, respuesta: Que no lo recuerda. Segunda en relación con la segunda: Que diga la testigo si ha hablado alguna vez por teléfono con el señor **********, respuesta: No. Enseguida, se procede al desahogo de la prueba testimonial a cargo de **********, ofrecida por los codemandados **********, **********, ********** y**********, por lo que protestado que fue el deponente para que conduzca con verdad, por sus generales manifestó llamarse como ha quedado escrito, tener ********** años de edad, estado civil: **********, originario de la ciudad de **********, con domicilio actual en: calle **********, Núm. **********, entrada **********, número **********, colonia **********, Ciudad de México, ocupación: **********, grado de escolaridad: **********. Quien manifestó ser primo de la señora **********, que no depende económicamente de ninguna de las partes en el presente asunto; que no tiene relación de sociedad o interés con ninguna de las partes en el presente asunto; que no tiene interés directo o indirecto en el presente juicio, que no es amigo ni enemigo de ninguna de las partes en el presente juicio. Enseguida se le formulan al testigo las preguntas del caso y la misma contestó a la primera: Que nos diga el testigo si conoce a las partes en el presente asunto. Respuesta: Que sí, conozco a principalmente a **********, y por convivencia a toda su familia de años, al señor **********, no lo conozco personalmente pero sí telefónicamente y en particular en el mes de enero, porque recuerdo que estábamos todos reunidos y se recibió una llamada telefónica, y a la otra parte no la conozco. Segunda: Que nos diga el testigo si sabe qué relación guarda el señor **********, y la familia **********. Respuesta: Que la relación que guardan es de arrendatario y arrendador, sobre todo por la cuestión que mencionaba de la llamada en donde me quedó clarísimo y me constó esta cuestión cuando se mencionó que se ofreció esto de Venustiano Carranza, con respecto a su venta y escuché clarito que le preguntó que le hiciera una oferta y nos vamos con tu notario, entonces yo le pregunté a **********, quién le llamó y era el señor ********** de **********, y entendí que era el señor al que le arrendaban este lugar de Venustiano Carranza, en relación con la razón de su dicho el testigo manifiesta que sabe y le consta todo lo que ha declarado porque: porque lo escuché y lo vivencié cuando estábamos todos reunidos, de hechos fuimos interrumpidos por esa llamada, estábamos platicando como siempre, pero sobre todo de que escuché este ofrecimiento de que se estaba ofertando este establecimiento de Venustiano Carranza y me llamó la atención cuando se mencionó los 28 millones de pesos y más aún cuando le hizo la pregunta de que si era de su interés le dijera que notario, por eso confirmo esta llamada. Enseguida, en uso de la voz la parte actora por conducto de su apoderado, manifiesta que es su deseo formular repreguntas lo que la suscrita acuerda de conformidad y se hace al tenor siguiente: A la primera en relación con la primera que diga el testigo si alguna vez ha hablado con el señor **********, respuesta: No he hablado con él, tengo conocimiento por haber escuchado la llamada. Segunda en relación con la primera, que diga el testigo si puede precisar la fecha y hora de la llamada a la que se refirió al responder la pregunta primera directa: Respuesta: No lo recuerdo. A la primera en relación con la segunda, que diga el testigo si nos puede decir los términos y condiciones de la oferta a que se refirió la pregunta segunda directa; respuesta: Que no sabe los términos de la oferta, que sólo escuchó que eran 28 millones, en lo que a importe se refiere. A la primera en relación con la razón de su dicho, que diga el testigo a quién se refiere cuando indica que estaban reunidos ‘todos’ respuesta: ********** papá, ********** hijo y **********, la chica ********** y yo. En relación con la segunda con relación a la razón de su dicho, si escuchó si se platicó de algún notario, respuesta: No. A la tercera en relación con la razón de su dicho, que diga el testigo si sabe por qué conceptos se mencionó en la llamada la cantidad de veintiocho millones de pesos; respuesta: Que los 28 millones de pesos se referían al ofrecimiento de venta y asociado al siguiente ofrecimiento de dime que notario; de ahí que yo pregunté que quién era y ya dije quién era..." (sic) (folios 287 a 289 del expediente principal)

De la transcripción que antecede, se obtiene que, contrario a lo manifestado por los quejosos, los testigos presentados no fueron contestes en sus dichos; además, tampoco fueron acordes en cuestiones accidentales esenciales y particulares como el tiempo y día, y únicamente fueron armónicos en cuanto a cuestiones globales o generales.

Se colige lo que antecede, ya que ambos testigos fueron acordes al expresar que la señora **********, recibió una llamada en la cual se apreciaba que ofertaba un inmueble en la calle de **********, por la cantidad de **********, también fueron acordes en cuanto a que la señora **********, expresó que con quien sostuvo la llamada fue con el señor **********; sin embargo, de la valoración y análisis efectuado a dichos medios de convicción, se obtiene que los deponentes no aportaron circunstancias de tiempo y lugar en que presenciaron los hechos, elementos que son esenciales para otorgarle valor probatorio a la prueba testimonial.

En efecto, ninguno de los deponentes pudo señalar con precisión la fecha y hora en que se efectuó la supuesta llamada entre la señora ********** y el señor **********; además, ambos testigos expresaron que la llamada se llevó a cabo con el señor **********, porque así se los hizo saber la señora **********, esto es, que ninguno de los testigos escuchó al señor **********, hablar, por lo que resulta imposible que los testigos de mérito hayan identificado la voz e identidad del señor **********.

Máxime que se estima que ninguno de los testigos tiene la seguridad de que la supuesta llamada se haya verificado con el señor **********, pues ninguno de los dos escuchó de manera directa la conversación sostenida vía telefónica; sino que únicamente escucharon hablar a la señora **********, y a partir de dichas palabras construyeron sus conclusiones.

Además, la testigo **********, señaló que la razón de su dicho era porque al colgar la señora ********** el teléfono nos comentó que era el señor **********, por lo que no se puede aceptar que su testimonio tenga valor probatorio pleno, pues se reitera, no presenció los hechos de manera directa.

En esa virtud, se estima correcto el razonamiento de la autoridad responsable de negar valor probatorio a las testimoniales de mérito, pues aun cuando gozaran de algún valor probatorio, ello sería insuficiente para que los quejosos acreditaran haber dado aviso a la tercero interesada de la celebración de la compraventa; y también sería insuficiente para que acreditaran haberle otorgado a la sociedad tercero interesada el derecho de preferencia, pues los testigos omitieron señalar si en la supuesta llamada telefónica la señora **********, le precisó al apoderado legal de la tercero interesada el precio, los términos, las condiciones y las modalidades de la compraventa; requisitos todos que debe contener el aviso de venta de conformidad con la fracción I del artículo 2448 J del Código Civil local; por tanto, la valoración realizada por la autoridad responsable se estima legal y correcta.

Robustece lo anterior, la tesis de jurisprudencia I.8o.C. J/24, sustentada por el Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, cuyo contenido es compartido por el Pleno de este tribunal, criterio que es consultable en la página 808 del Tomo XXXI, de junio de 2010, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, con número de registro: 164440, el cual es del tenor literal siguiente:

"PRUEBA TESTIMONIAL. SU VALORACIÓN.—Aunque el valor de la prueba testimonial queda al prudente arbitrio del juzgador, ello no debe violar las reglas fundamentales sobre la prueba, pues no puede admitirse que por el hecho de que los testigos fueron uniformes en sus declaraciones sobre determinado hecho, tenga que otorgársele valor probatorio pleno a sus dichos, pues la prueba debe ser valorada en su integridad, como lo es que los testigos coincidan tanto en lo esencial como en lo incidental del acto; conozcan por sí mismos los hechos sobre los que declaran y no por inducción ni referencia de otras personas; que expresen por qué medios se dieron cuenta de los hechos sobre los que depusieron aun cuando hubieren sido tachados por la contraparte; que justifiquen la verosimilitud de su presencia en el lugar de los hechos; que den razón fundada de su dicho y que coincida su ofrecimiento con la narración de los hechos materia de la litis."

En diverso orden de ideas, por lo que hace al quinto tema planteado por los quejosos consistente en que la autoridad responsable aplicó retroactivamente la norma jurídica, pues en concepto de éstos, la norma que debe aplicarse es la de mil novecientos noventa y ocho y no la vigente, aducen lo siguiente:

Que la autoridad responsable pretende aplicar de manera retroactiva la norma jurídica, pues la norma que debe aplicarse es la de mil novecientos noventa y ocho, que fue la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento base de la acción, situación que la Sala responsable pasó por alto, pues aplicó la norma vigente, y no la válida al momento en que se celebró el acuerdo de voluntades.

En ese sentido, es importante hacer notar que si bien, como ya se puso de manifiesto, el contrato base de la acción fue celebrado en el año mil novecientos noventa y ocho, lo cierto es que es necesario considerar que la acción ejercida en el sumario natural es una acción de retracto, esto es, se trata de una acción derivada de la compraventa celebrada en dos mil dieciséis, en contravención al artículo 2448 J del Código Civil local.

Ahora bien, hay que recordar que, como ya quedó asentado en líneas previas, lo que da al arrendatario la facultad de ejercer la acción de retracto es precisamente la celebración de una operación de compraventa entre el arrendador y un tercero; y este derecho de accionar el retracto ordinariamente no se encuentra previsto en el clausulado del contrato de arrendamiento, sino que es un derecho otorgado por la ley sustantiva local (sic).

En este tenor, de las constancias que constituyen el acto reclamado, se advierte que la operación de compraventa que dio origen al retracto intentado se celebró en febrero del año dos mil dieciséis; lo que se traduce, en que el derecho de preferencia que se le debió haber otorgado a la sociedad arrendataria pertenece a esta temporalidad (dos mil dieciséis), pues es ésta la data en que nació el derecho de dicha sociedad para ejercitar el retracto.

En esta línea argumentativa, este Tribunal Colegiado considera que, contrario a lo manifestado por los quejosos, la norma que debe aplicarse no es la vigente al momento en que se celebró el contrato de arrendamiento, pues en ese tiempo aún no se concebía el derecho del arrendatario para ejercer el retracto; sino que la norma que debe aplicarse es la vigente al momento en que se celebró la compraventa que originó el retracto.

Se expone tal aserto, en virtud de que con la acción de retracto lo que se pone en duda es si se otorgó o no al arrendatario su derecho de preferencia, no se dilucida si éste cumplió o no con las cláusulas de la relación de arrendamiento base de la acción, no se demanda el cumplimiento forzoso de dicho acto jurídico ni la rescisión de aquél.

En otras palabras, la acción de retracto no versa sobre si las partes cumplieron o incumplieron las obligaciones y derechos consignados en el básico de la acción, ya que lo que verdaderamente se intenta es respetar un derecho del arrendatario consagrado en la ley.

Además, sería jurídicamente incorrecto juzgar un retracto con la legislación vigente al momento en que nació la relación de arrendamiento, pues se insiste, en ese momento aún no nacía el derecho de preferencia del arrendatario; pues todavía no se conocía si éste iba a cumplir con los requisitos previstos en los artículos 2447 y 2448 J del Código Civil local para ser acreedor a un derecho de preferencia.

En esa tesitura, no es dable considerar que el retracto que aquí ocupa deba ser justipreciado con las normas vigentes en mil novecientos noventa y ocho, que es la data en que se celebró el acto jurídico de arrendamiento; sino que debe ser resuelto conforme a la norma vigente al momento en que los peticionarios de amparo celebraron la compraventa con un tercero, dado que el derecho de retracto al haber sido engendrado en dos mil dieciséis a merced de dicha compraventa, es regulado por las leyes vigentes en ese momento.

Pero, además de lo anterior, el argumento en estudio no fue planteado oportunamente por los quejosos en el recurso de apelación interpuesto en contra de la sentencia de primera instancia de fecha diez de febrero de dos mil diecisiete, lo que también por este aspecto tornaría inoperante por novedoso el presente motivo de disenso, pues si los argumentos que se aducen en vía de concepto de violación, no se hicieron valer ante la Sala responsable que emitió la sentencia reclamada, no deberían ser tomados en consideración por este órgano colegiado, toda vez que resultaría injustificado examinar la legalidad de las consideraciones vertidas por la autoridad responsable a la luz de razonamientos o hechos que ésta no conoció, por no habérsele propuesto en vía de agravio; por lo que además de infundado, el presente concepto de violación a la postre, también es inoperante.

En este tenor, por técnica jurídica procede estudiar y dar contestación al tercer concepto de violación hecho valer por los quejosos, del cual se pone de relieve que en dicho motivo de disenso hacen valer los argumentos siguientes:

Que la autoridad responsable actuó de manera incorrecta al condenarlos al pago de gastos y costas por el simple hecho de haber recurrido conforme a derecho la sentencia de diez de febrero de dos mil diecisiete, lo cual no significa que estén actuando de mala fe o con dolo pues únicamente han interpuesto los recursos legales que la ley les concede.

Que la condena en costas por parte de la autoridad responsable los lleva a renunciar a los medios de defensa legales establecidos en la legislación y, por ende, les excluye de tener acceso a la impartición de justicia que establece la Constitución Federal.

Asimismo, aducen que no han interpuesto recursos frívolos e improcedentes, sino que simplemente han ejercido los medios de defensa que tienen a su alcance.

Que el presente asunto no se encuentra dentro de las hipótesis jurídicas en que proceda la condena al pago de gastos y costas en ambas instancias, pues existen violaciones de fondo y forma que los quejosos no pueden convalidar por la afectación que ello significa para sus esferas jurídicas; por tanto, consideran que la condena en costas en ambas instancias es excesiva y es con la finalidad de que desistan de su derecho de defensa.

Los resumidos motivos de inconformidad se estudiarán de manera conjunta dada su estrecha relación y por así permitirlo el artículo 76 de la Ley de Amparo vigente.

En principio, conviene destacar el contenido del artículo 140 del Código de Procedimientos Civiles vigente para la Ciudad de México (sic), el cual es del tenor literal siguiente:

"Artículo 140. La condenación en costas, se hará cuando así lo prevenga la ley, o cuando, a juicio del Juez, se haya procedido con temeridad o mala fe.—Siempre serán condenados: I. El que ninguna prueba rinda para justificar su acción o su excepción, si se funda en hechos disputados; II. El que presentare instrumentos o documentos falsos, o testigos falsos o sobornados; III. El que fuere condenado en los juicios ejecutivo, hipotecario, en los interdictos de retener y recuperar la posesión, y el que intente alguno de estos juicios si no obtiene sentencia favorable. En estos casos la condenación se hará en la primera instancia, observándose en la segunda lo dispuesto en la fracción siguiente; IV. El que fuere condenado por dos sentencias conformes de toda conformidad en su parte resolutiva, sin tomar en cuenta la declaración sobre costas. En este caso, la condenación comprenderá las costas de ambas instancias; V. El que intente acciones que resulten improcedentes por falta de uno de los requisitos de procedibilidad de la misma, o haga valer excepciones notoriamente improcedentes; VI. El que oponga excepciones procesales improcedentes o haga valer recursos e incidentes de este tipo, a quien no solamente se le condenará respecto de estas excepciones, recursos e incidentes, sino que si la sentencia definitiva le es adversa, también se le condenará por todos los demás trámites, y así lo declarará dicha resolución definitiva, y VII. Las demás que prevenga este código."

En principio, debe decirse que la condena al pago de los gastos y costas causados por la tramitación de juicios civiles obedece a la intención del legislador de sancionar pecuniariamente a aquellos gobernados que, entre otros supuestos, sin justa causa pongan en marcha al órgano jurisdiccional, así como aquellos que enderezaron excepciones y recursos con la finalidad de dilatar el procedimiento judicial y, por tanto, la impartición de la justicia más elemental.

En este tenor, las costas representan el conjunto de gastos que origina el proceso para los litigantes, comprendiendo el importe de los honorarios de los abogados y los necesarios para desahogar las diligencias solicitadas durante el juicio; el fundamento de la condena en costas, según Chiovenda, es el hecho objetivo de la derrota del litigante y su justificación se encuentra en la actuación de la ley, no debiendo representar una disminución patrimonial para la parte que obtiene como demandante o demandado, toda vez que los derechos de litigio deben tener un valor puro y constante; según Carnelutti, la responsabilidad procesal representa un remedio extremo contra el afán de litigar y conviene utilizarlo cuando no se puedan adoptar otros menos costosos y debe correr a cargo del litigante temerario en contraste con la libertad que se concede para proponer acciones y excepciones que carezcan de fundamento.

Al respecto, la legislación nacional contempla, en materia privada, dos criterios para la condena en el pago de gastos y costas; uno objetivo que fue consagrado por el legislador en el artículo 140 del Código de Procedimientos Civiles Ciudad de México (sic) y otro subjetivo que permite al juzgador, según su prudente arbitrio, condenar en costas cuando advierta que alguna de las partes procedió con temeridad o mala fe.

Sentado lo que antecede, y por lo que hace a la fracción IV del precepto legal en comento, se tiene que tal hipótesis normativa constituye un criterio objetivo que hace innecesario acudir a la regla de carácter subjetivo en donde el juzgador debe atender a la temeridad o mala fe en la conducta procesal de las partes, de tal manera que ante la inminente y manifiesta actualización de alguno de los criterios objetivos previstos en el artículo 140 del código en comento, el operador jurídico tiene la obligación constitucional de declarar la condena en costas; máxime, que la ratio legis de la fracción IV del precepto en estudio, es sancionar al perdidoso de la primera instancia que arrastra indebida e infructuosamente a su contrario a una segunda instancia.

En ese contexto, es necesario retomar que la fracción IV del citado artículo dispone que: "...IV. El que fuere condenado por dos sentencias conformes de toda conformidad en su parte resolutiva, sin tomar en cuenta la declaración sobre costas. En este caso, la condenación comprenderá las costas de ambas instancias...", lo que de hecho, en la especie, aconteció.

Se expone tal aserto, en tanto que la tercero interesada obtuvo dos sentencias conformes de toda conformidad, dado que la Sala responsable confirmó la sentencia de primera instancia en todas sus partes y resolutivos.

Se dice lo anterior, pues la expresión: "el que fuere condenado" debe entenderse como "el que fuere sentenciado", es decir, en esa acepción deben quedar incluidas no únicamente las sentencias que condenan, sino también las que absuelven, o no son definitorias.

Por la expresión "dos sentencias conformes de toda conformidad", debe entenderse que se trata de dos sentencias iguales en su parte resolutiva, en las que el fallo primario subsista en sus términos y no sufra ninguna variación ni modificación en relación con el que se emita en segunda instancia.

En ese contexto, se considera acertada la determinación de la Sala responsable de condenar a los quejosos al pago de costas en ambas instancias, pues como ya se dijo, los quejosos llevaron a la sociedad tercero interesada a litigar una segunda instancia infructuosa, pues la sentencia de primera instancia de diez de febrero de dos mil diecisiete, fue confirmada en todas sus partes y en todos sus resolutivos.

Además, se estima que al constituir la fracción IV del artículo 140 del Código de Procedimientos Civiles Ciudad de México (sic), un criterio objetivo en la condena de costas, en cuya aplicación el juzgador debe atender literalmente el contenido del citado precepto legal, por cuanto que constituye uno de los supuestos que taxativamente ha impuesto el legislador, de manera que no le es dable al operador jurídico aplicar su discrecionalidad para resolver si las partes se condujeron con temeridad, dolo o mala fe; de ahí lo infundado de los argumentos hechos valer por lo que hace al tema de costas.

Sin que sea dable acoger los argumentos esgrimidos por los quejosos en los que consideran que la fracción IV del artículo 140 del código en comento, limita su derecho de defensa e impugnación, pues sobre el tópico, existe jurisprudencia emitida por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, misma que es de observancia obligatoria tanto para este tribunal como para la autoridad responsable; criterio jurisprudencial en el que el Tribunal Pleno determinó que dicha porción normativa no es violatoria del derecho humano de audiencia.

La jurisprudencia en comento es consultable en la tesis de jurisprudencia P./J. 48/95, sustentada por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, criterio que es consultable en la página 99 del Tomo II, diciembre de 1995, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, con número de registro: 200230, el cual es del tenor literal siguiente:

"COSTAS. EL ARTÍCULO 140, FRACCIÓN IV, DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL QUE ESTABLECE LA CONDENA EN ELLAS, NO VIOLA LA GARANTÍA DE AUDIENCIA.—De conformidad con el precepto antes mencionado procede condenar al pago de costas en ambas instancias al que haya sido condenado por dos sentencias conformes de toda conformidad de su parte resolutiva, sin tomar en cuenta la declaración sobre costas. Esto significa que para que se le pueda aplicar dicho precepto a alguien es presupuesto indispensable: a) la existencia de un juicio en el que sea parte, b) que en dicho juicio se dicte una sentencia condenatoria en su contra, c) que él haga valer el recurso legal correspondiente y d) que en la resolución que resuelva el recurso, se confirme en todos sus resolutivos la sentencia de primera instancia. Por ello, es innecesario que antes de aplicarle el precepto al condenado en dos sentencias conformes de toda conformidad, tenga que ser oído y vencido en un procedimiento especial, porque su aplicación es consecuencia de su comportamiento en un juicio en el que se le otorgó la garantía de audiencia. De ahí que el artículo 140, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal no viola la garantía de audiencia prevista en el segundo párrafo del artículo 14 constitucional."

En diversa línea de análisis, por técnica jurídica se procede a estudiar y dar contestación al cuarto concepto de violación hecho valer por los quejosos, en el que argumentan lo siguiente:

Que la autoridad responsable omitió considerar y valorar las pruebas desahogadas en el sumario natural, de lo que se aprecia con meridiana claridad la falta de legitimación de la tercero interesada para ejercer la acción de retracto.

Que de manera ilegal la sociedad tercero interesada presentó un contrato sin firma de dos mil siete, intentando con ello hacerse de la buena fe de las autoridades responsables, simulando actos jurídicos inexistentes y pretendiendo hacerse con ello de un derecho inexistente.

Que la autoridad responsable omitió realizar un estudio y valoración de las pruebas contenidas en el procedimiento, pues el contrato de uno de marzo de dos mil siete, jamás existió y, por ende, las manifestaciones contenidas por la ahora tercero interesada son insostenibles y carentes de sustento legal por configurarse un acto de mala fe de su parte, intentando hacerse de un derecho que no le corresponde de manera clandestina, hecho que la responsable no consideró en la sentencia que se reclama.

Asimismo, consideran que en términos del artículo 2224 del Código Civil local, el contrato de uno de marzo de dos mil siete está afectado de nulidad jurídica por carecer de consentimiento expreso de la parte arrendadora, ya que se trata de un acto simulado y, por ende, carece de valor probatorio, pues las responsables debieron considerar que dicha prueba no favorecía a la tercero interesada por carecer de consentimiento, forma y fondo, por lo que las responsables debieron desestimar sus pretensiones.

Que el citado acuerdo de voluntades no hace prueba plena del derecho que aduce tener la sociedad tercero interesada, pues carece de efectividad por ausencia de consentimiento.

De igual forma, argumentan que el derecho de preferencia ejercido por la tercero interesada debió considerarse nulo por simulación del acto jurídico, por lo que la acción ejercida es ilegal y el acto de la responsable causa una afectación a sus derechos humanos.

Luego de transcribir completo el contenido de la tesis identificada con el número de registro: 362222 de la otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, manifiestan que el derecho del tanto que hace valer la sociedad tercero interesada es inexistente, y además se encuentra viciado por carecer de forma y fondo; máxime que estiman es un acto simulado a la vista de las leyes mexicanas.

Aducen, que cuando un contrato de arrendamiento pierde vigencia por la inexistencia del contrato o por la falta de cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, entonces, el propietario del bien tiene derecho de hacer uso de los derechos sobre el bien que ejerce de manera legal y debida conforme a las leyes mexicanas y, por ende, podrá ejercitar las acciones que en su derecho corresponda sobre el bien.

Los resumidos motivos de inconformidad se estudiarán de manera conjunta dada su estrecha relación, de conformidad con el artículo 76 de la Ley de Amparo.