ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

Ahora bien, a efecto de demostrar que la Sala responsable sí valoró las pruebas ofrecidas por los quejosos, demandados en el juicio natural, resulta necesario transcribir, en lo conducente, la resolución reclamada, la que textualmente establece:

"...De la anterior transcripción se colige que, para ejercitar la acción de retracto se requiere A) Ser arrendatario, lo que quedó plenamente acreditado dado que la parte actora exhibió diversos contratos de arrendamiento celebrados con **********, como arrendadora y la sociedad actora como arrendataria; así como diversos recibos por concepto de arrendamiento expedidos por **********, los que fueron reconocidos hasta el mes de junio del dos mil dieciséis, respecto del inmueble ubicado en el número **********, de la calle de **********, que se identifica catastralmente en la región **********, predio **********, manzana **********, colonia **********, delegación **********, C.P. ********** en la Ciudad de México, ahora bien, la recurrente argumenta que el contrato de arrendamiento se encontraba vencido y no fue prorrogado; al respecto, cabe señalar que en el caso concreto, operó la tácita reconducción, en virtud de que, no hubo oposición a que el mismo continuara en el uso del inmueble, por lo que el contrato se convirtió por tiempo indeterminado continuando la relación de arrendamiento como lo establece el artículo 2478 del Código Civil para la Ciudad de México (sic); B) Estar al corriente en el pago de la renta al momento de la celebración del contrato de compraventa celebrado el veinticinco de febrero del dos mil dieciséis, contenido en el instrumento público **********, otorgado ante la fe del notario público 25 del Estado de México, licenciado **********, lo que se acreditó con el reconocimiento de los propios vendedores, quienes afirmaron que la última pensión que recibieron corresponde al mes de junio de dos mil dieciséis, adminiculado dicho reconocimiento con los recibos de arrendamiento expedidos hasta el mes de junio de dos mil dieciséis, por **********, con las correspondientes transferencias electrónicas bancarias, que aun cuando son copias simples, hacen prueba de que la actora cubrió las rentas hasta el mes de junio de dos mil dieciséis; es decir, cuando se llevó a cabo la venta en el mes de febrero de dos mil dieciséis, el arrendatario se encontraba al corriente en el pago de sus rentas, lo mismo ocurre cuando presenta la demanda el veintiocho de septiembre de dos mil dieciséis, advirtiéndose que al narrar el hecho cuarto señaló que el nueve del referido mes y año, presentó escrito ante la Dirección de Consignaciones Civiles del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, mediante el cual exhibió billete de depósito por la cantidad de $88,683.30 (ochenta y ocho mil seiscientos ochenta y tres pesos 30/100 M.N.) que corresponde a las pensiones rentísticas de los meses de julio, agosto y septiembre de dos mil dieciséis, por lo que al ejercitar su acción de retracto se encontraba al corriente en el pago de sus rentas; C) También exhibió junto con la demanda el precio de la compraventa ya que del contrato de compraventa contenido en el instrumento público número **********, del que se desprende que en la cláusula segunda se estableció la cantidad de $9'000,000.00 (nueve millones de pesos 00/100 M.N.), como precio de la operación; en la cláusula quinta se hace constar que al trasladarle a la compradora el impuesto al valor agregado debe pagar la cantidad de $1'497,354.24 (un millón cuatrocientos noventa y siete mil trescientos cincuenta y cuatro pesos 24/100 M.N.), y en la cláusula séptima el comprador también tiene que pagar el impuesto sobre la renta por adquisición de inmuebles por la cantidad $1'200,000.00 (un millón doscientos mil pesos 00/100 M.N.); cantidades que fueron exhibidas por la actora con el billete de depósito **********, por la cantidad de $9'000,000.00 (nueve millones de pesos 00/100 M.N.); **********, por la cantidad de $1'497,354.24 (un millón cuatrocientos noventa y siete mil trescientos cincuenta y cuatro pesos 24/100 M.N.) y **********, por la cantidad $1'200,000.00 (un millón doscientos mil pesos 00/100 M.N.); D) Respecto al cuarto y último elemento tenemos que la acción de retracto se debe ejercer dentro del plazo de sesenta días contados a partir de que tuvo conocimiento de la compraventa el arrendatario, lo que se actualiza ya que el arrendatario acreditó que tuvo conocimiento de la celebración de la compraventa el catorce de septiembre de dos mil dieciséis, según sello de entregado y fecha en la cual obtuvo la constancia de folio real número **********, expedido por el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México, documento del que se advierte que en la foja tres, consta el aviso de otorgamiento de compraventa mediante escritura número **********, lo que quedó acreditado con la copia certificada de dicha escritura, de la que se desprende que la compraventa se celebró el veinticinco de febrero de dos mil dieciséis, sin que la recurrente hubiera ofrecido prueba fehaciente con la que demostrara que con anterioridad al mes de septiembre de dos mil dieciséis, a la parte actora se le hizo del conocimiento el aviso de la venta del inmueble así como el precio de la misma para que en su caso hiciera valer su derecho del tanto, y para que empezara a contar el plazo de la prescripción. Al respecto, cabe señalar que la carta de fecha cuatro de febrero de dos mil dieciséis, presentada como prueba por los codemandados **********, ********** y **********, no tiene el alcance que pretende darle el recurrente, ya que del contenido de la misma se aprecia que la actora reconoce que el cinco de enero, ante él compareció el señor **********, y le avisó que pronto sería el nuevo dueño y que ya no les pagará la renta, pero en ningún momento reconoce que le hubieran dado el aviso de la venta del inmueble arrendado y la cantidad que por esa venta hayan pedido, tan es así que la arrendataria continuó pagando la renta a los demandados hasta el mes de junio de dos mil dieciséis, siendo que en el caso concreto la prueba confesional a cargo de los demandados, desahogadas en audiencia celebrada el veintiséis de enero de dos mil diecisiete, tampoco tiene el alcance que pretenden darle los demandados ya que todos reconocieron que el demandado tenía conocimiento de la venta pero se abstuvieron de acreditar que se le dio el aviso de la venta, así como el precio por la compraventa, además de que sólo surte como prueba plena lo que reconocen en su perjuicio, mas no lo que reconocen en su beneficio al desahogar la prueba confesional, al efecto se hacen aplicables los siguientes criterios que a la letra señalan: ‘PRUEBA CONFESIONAL, VALOR DE LA. (se transcribe).—‘PRUEBA CONFESIONAL. SU EFICACIA PROBATORIA.’, (se transcribe).—En cuanto al desahogo de la prueba testimonial a cargo de ********** y **********, en audiencia celebrada el veintiséis de enero de dos mil diecisiete, la misma no benefició a sus intereses, en virtud de que, los testigos no fueron acordes ni contestes en circunstancias de tiempo, modo y lugar, ya que los testigos no conocen al actor, no recuerdan qué día y hora en que se realizó la llamada y sólo son testigos de oídas porque su representante se los dijo, al efecto se hace aplicable el siguiente criterio que a la letra señala: ‘PRUEBA TESTIMONIAL. SU VALORACIÓN.’, (se transcribe).—Bajo este contexto, tenemos que como acertadamente lo determinó el Juez de origen, la parte actora asumió la carga de la prueba y acreditó los elementos de su acción en términos de lo dispuesto por el artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles de esta entidad, además de que realizó una adecuada valoración de pruebas ofrecidas y admitidas a las partes, en su conjunto atendiendo a las reglas de la lógica y de la experiencia, exponiendo los fundamentos de la valoración jurídica realizada en términos de lo dispuesto en el (sic) 402 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México (sic), al efecto se hace aplicable el siguiente criterio que a la letra señala: ‘PRUEBAS. SU VALORACIÓN EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 402 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES PARA EL DISTRITO FEDERAL.’." (se transcribe)

Como se desprende de lo anterior, la Sala responsable determinó que los extremos a probar en la acción de retracto son acreditar ser arrendatario (i), estar al corriente en el pago de rentas (ii), exhibir el precio de la compraventa celebrado con el tercero (iii), y ejercer la acción dentro de los sesenta días siguientes a que el arrendatario tenga conocimiento de la celebración de la compraventa (iv), así pues, la Sala responsable indicó que los anteriores extremos habían quedado corroborados con el material probatorio aportado a la contienda de origen.

Incluso, la autoridad responsable estudió y valoró todas las confesionales a cargo de los quejosos y la confesional a cargo del apoderado legal de la sociedad tercero interesada, así como la carta de cuatro de febrero de dos mil dieciséis, y el reconocimiento judicial tácito de ésta, las testimoniales a cargo de los señores ********** y **********, en audiencia celebrada el veintiséis de enero de dos mil diecisiete, en adición a lo anterior, valoró y adminiculó todas las documentales presentadas y desahogadas en el sumario natural consistentes en contratos de arrendamiento, recibos de arrendamiento y folios reales.

Por tanto, como queda demostrado, la Sala responsable sí tomó en cuenta y apreció las pruebas exhibidas por los aquí quejosos, no obstante, consideró que las mismas no resultaban idóneas para demostrar las excepciones y defensas opuestas en la contestación de la demanda, pues lo que le correspondía acreditar a los demandados es que respetaron el derecho de preferencia de la sociedad tercero interesada en la operación de compraventa del inmueble controvertido.

Ahora, por lo que hace al segundo tema, consistente en determinar si la sentencia reclamada cumple con el derecho humano de fundamentación y motivación, los quejosos aducen lo siguiente:

Que el artículo 16 de la Constitución Federal dota a los gobernados del derecho de conocer los razonamientos lógico-jurídicos utilizados por las autoridades para determinar sus acciones, lo que se traduce en la obligación de las autoridades de que previo a emitir sus actos deben fundar y motivar adecuadamente sus actos.

Que las autoridades responsables no tuvieron a bien fundar y motivar sus actuaciones, sino que únicamente realizaron una valoración y explicación superficial de las actuaciones procesales sin otorgarle valoración alguna a las pruebas aportadas en el juicio natural.

Que la fundamentación y motivación consiste, precisamente, en un estudio pormenorizado y a fondo de la litis planteada y ésta no puede ser únicamente una explicación vaga y superficial.