ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

2. Que existe un diverso arrendatario en el inmueble controvertido quien tiene más antigüedad que el tercero interesado, cuenta con un contrato vigente y se encuentra al corriente en el pago de rentas.

3. Que la autoridad responsable omitió estudiar y valorar el agravio donde se hizo valer la falta de estudio de todas las excepciones, defensas y pruebas rendidas en el sumario natural.

4. Dilucidar si las testimoniales a cargo de los señores ********** y **********, fueron contestes en lo general y, por ende, gozan de valor probatorio.

5. Resolver si la autoridad responsable indebidamente aplicó retroactivamente la norma jurídica, pues en concepto de los quejosos la norma que debe aplicarse es la de mil novecientos noventa y ocho, y no la vigente.

Ahora bien, respecto al primer tema consistente en determinar si la acción de retracto ejercida se encontraba prescrita, los quejosos hacen valer los argumentos siguientes:

Que las autoridades responsables indebidamente declararon infundada la excepción de prescripción efectuando un razonamiento subjetivo, general y parcial a favor de la tercero interesada pues el apoderado legal de esta, **********, tuvo conocimiento que el señor **********, sería el próximo dueño, ello pues en el escrito de demanda la tercero interesada así lo confiesa.

Que con la carta de cuatro de febrero de dos mil dieciséis, se acredita que la sociedad tercero interesada tenía conocimiento de la venta del inmueble controvertido a favor del señor **********.

Asimismo, manifiestan que en el escrito de demanda el apoderado de la tercero interesada realiza una confesión expresa, con la que releva a los quejosos de la carga de prueba, dado que reconoce que el señor **********, estuvo en su oficina para manifestarle que él iba a comprar el inmueble controvertido, por lo que es inconcuso que la sociedad tercero interesada conoció de la operación de compraventa desde febrero de dos mil dieciséis.

Que las pruebas no fueron correctamente adminiculadas ni valoradas por la autoridad responsable, pues no tomaron en cuenta la confesión judicial formulada por la tercero interesada ni la adminicularon con el reconocimiento judicial de la carta de cuatro de febrero de dos mil dieciséis, ya que adminiculadas presumen el conocimiento de la tercero interesada de que la compraventa se celebró en el mes de febrero de dos mil dieciséis.

Agregan, que de manera equivocada la autoridad responsable desestima la excepción de prescripción opuesta por los quejosos, en virtud de que las responsables erróneamente toman en cuenta el mes de septiembre de dos mil dieciséis como la fecha en que la tercero interesada se entera de la operación de compraventa celebrada sobre el inmueble controvertido por medio de una copia del folio real del inmueble mencionado.

Sentado lo que antecede, conviene reiterar el contenido de la fracción V del artículo 2448 J del Código Civil vigente para la Ciudad de México (sic), disposición normativa que es del tenor literal siguiente:

"Artículo 2448 J. En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos: ...V. La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva."

El dispositivo legal transcrito establece el plazo máximo del que dispone el arrendatario para hacer valer las acciones de nulidad o de retracto derivadas de la inobservancia al derecho de preferencia.

De la interpretación de dicho precepto, se obtiene que después de que el arrendatario tenga conocimiento de la compraventa realizada en contravención al artículo 2448 J del código en comento, goza del plazo de sesenta días para hacer valer la acción que a su derecho convenga, de tal manera, que al momento de enderezar la demanda donde ejerza la acción de retracto o de nulidad tiene la carga procesal de señalar el modo, tiempo y lugar en que se enteró de la celebración de dicho acto jurídico; lo anterior, con el fin de que el Juez de conocimiento pueda computar el plazo de sesenta días y determinar la procedencia o improcedencia de la acción intentada.

En esa medida, cuando el arrendador aduzca como excepción o defensa la prescripción de la acción, por conocimiento previo de la operación de compraventa por parte del arrendatario, el primero adquiere la carga probatoria de acreditar mediante prueba idónea y directa la fecha en que aduce, el arrendatario tuvo conocimiento pleno de la realización de la compraventa.

En el caso, conviene destacar que la tercero interesada en el hecho quinto de su demanda inicial señaló, en lo que interesa, lo siguiente:

"...Quinto. De la noticia de la supuesta compraventa realizada por los arrendadores y posterior búsqueda realizada en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio.—A principios del presente mes de septiembre mi representada tuvo conocimiento de que aparentemente los propietarios del inmueble **********, ********** y **********, habían efectivamente enajenado dicho inmueble. En la especie, cabe enfatizar que mi representada jamás recibió aviso alguno –formal o de cualquier otra especie– indicando la celebración de la enajenación del inmueble.—Con el fin de tratar de aclarar esta situación, se solicitó una búsqueda en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de la Ciudad de México para ver si del folio real del inmueble se desprendía alguna información que pudiera clarificar las cosas.—En este tenor, del folio real del inmueble solicitado al Registro Público el día 14 de septiembre del 2016, mismo que se exhibe como anexo nueve de la presente demanda, mi representada advirtió que: (i) con fecha 25 de enero de 2016, se inscribió un aviso preventivo de compraventa realizada ante el notario público número 25 del Estado de México, Lic. **********, a favor de **********, y que (ii) con fecha 1 de abril de 2016, se inscribió el aviso de otorgamiento respecto de la compraventa antes referida. ..."

De lo anterior, se advierte que la sociedad tercero interesada cumplió con la carga procesal de señalar las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que se enteró de la realización de la compraventa celebrada entre los quejosos y el señor **********, y adicionalmente, acreditó mediante prueba idónea que fue hasta el catorce de septiembre de dos mil dieciséis, que tuvo conocimiento de la celebración de la multicitada compraventa mediante un examen y solicitud del folio real perteneciente al inmueble controvertido.

En este tenor, los quejosos enderezaron su defensa en el sentido de sostener que la sociedad tercero interesada, tenía pleno conocimiento de la compraventa celebrada, aproximadamente desde el cuatro de febrero de dos mil dieciséis, lo anterior en virtud de que el apoderado legal de la sociedad interesada les hizo llegar una carta, que en concepto de los quejosos, constituye una presunción que desde esa data se tenía conocimiento de la compraventa celebrada.

En este orden de ideas, como se hizo patente en líneas precedentes, contrario a lo que manifiestan los quejosos, la carta de cuatro de febrero de dos mil dieciséis, únicamente constituye una presunción, pero no una prueba fehaciente respecto a que el propietario le hizo saber a la sociedad tercero interesada de la multicitada compraventa.

De modo que, son infundados los argumentos que se analizan, ya que los quejosos fueron omisos en aportar algún medio de convicción que desvirtuara el dicho de la tercero interesada respecto a que mediante información registral de catorce de septiembre de dos mil dieciséis, se enteró de la compraventa celebrada, ya que no ofrecieron prueba alguna que acreditara que con anterioridad a esa fecha se le comunicó de manera fehaciente a la tercero interesada de la operación de compraventa; y si bien es cierto, aducen haber dado aviso al arrendatario por medio de una llamada telefónica de su deseo de enajenar el bien controvertido, también lo es que, una llamada telefónica ante dos testigos –como se explicará en líneas posteriores– no se acredita que efectivamente presenciaron la llamada telefónica, no constituye un medio fehaciente de comunicar su voluntad, pues dicha forma no goza de los elementos de certeza suficientes para determinar si se cumplieron o no los requisitos y obligaciones impuestas al arrendador en el artículo 2448 J del Código Civil local.

Ahora, respecto al segundo tema, consistente en que existe un diverso arrendatario en el inmueble controvertido quien tiene más antigüedad que el tercero interesado, cuenta con un contrato vigente y se encuentra al corriente en el pago de rentas, los quejosos argumentan lo siguiente:

Que existe otro arrendatario en el inmueble controvertido, quien tiene más antigüedad que el tercero interesado, cuyo contrato de arrendamiento se encuentra vigente; y además, está al corriente en el pago de rentas; diverso arrendatario a quien tampoco se le llamó a juicio, ni ha hecho valer su derecho de preferencia.