ACCIÓN DE RETRACTO. EL AVISO QUE DEBE DAR EL ARRENDADOR AL ARRENDATARIO DE SU VOLUNTAD DE VENDER EL INMUEBLE MATERIA DEL ARRENDAMIENTO, EN PRINCIPIO DEBE SER POR ESCRITO PARA ACREDITAR QUE SE DIO DE MANERA FEHACIENTE (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CI

• En el texto original del artículo 2447, se reconocieron dos derechos para toda clase de arrendatarios, uno, de preferencia en el nuevo arrendamiento y, otro, de tanto respecto de la compraventa.

En esa norma se introdujo la frase "en lo conducente", que significa que sólo tiene aplicación aquello que guíe a un determinado objetivo;(7) para hacer una remisión expresa a los artículos 2304 y 2305, que versan exclusivamente sobre la compraventa, y no sobre otra cuestión, de tal manera que esto da pauta para colegir que esa expresión se utilizó para evidenciar, que en cuanto a la compraventa, y no al nuevo arrendamiento, se atenderían esos preceptos en remisión.

• Más tarde, mediante la reforma de mil novecientos ochenta y cinco, se adicionó a la ley, el artículo 2448 J, que disponía que la contravención al derecho del tanto, en los arrendamientos sobre casa habitación, generaría la nulidad de la compraventa. Lo anterior significó que los arrendamientos que no eran de casa habitación seguían rigiéndose por los artículos 2304 y 2305, sobre la compraventa y la generación de daños y perjuicios.

• Mediante la reforma de mil novecientos noventa y tres, el artículo 2447 reguló solamente una hipótesis de hecho, el derecho del tanto o preferencia en la compraventa y, en esta ocasión, no se introdujo la expresión "en lo conducente", para remitir al precepto que, como supletorio, debía regular lo atinente a ese derecho de preferencia para adquirir, concedido a quienes no son inquilinos de casa habitación, y prefirió la frase "en los términos del artículo 2448 J", pues se entiende que para el legislador no era necesario encaminar la aplicación de los artículos en remisión, a algún supuesto determinado, en la medida que el precepto se refirió sólo a uno: el derecho de preferencia en la compraventa.

Lo anterior significó que, para los arrendatarios de inmuebles destinados a uso distinto del de vivienda, se adquirió un derecho al pago de daños y perjuicios respecto de la venta culminada, como la que tenían originalmente, pero mediante una nueva regulación, mientras que los inquilinos de casa habitación habían perdido su derecho a la nulidad, y permanecieron con el de daños y perjuicios.

• Con la reforma de dos mil tres, se recupera en el artículo 2447, el derecho de preferencia a nuevo arrendamiento y se mantiene el de preferencia en la compraventa. El legislador utiliza nuevamente la frase "en lo conducente" para hacer la remisión al artículo 2448 J sobre el derecho de preferencia en el arrendamiento en casa habitación, lo cual permite concluir que esa expresión la utilizó para remitir a ese artículo, en cuanto al derecho de preferencia respecto de la venta, porque en esta ocasión, como ocurrió en la redacción original del artículo 2447, era necesario encaminar al arrendatario, a la aplicación de ciertas reglas, porque el artículo también preveía dos supuestos (preferencia en arrendamiento nuevo y derecho del tanto).

Lo que antecede permite concluir, con toda claridad, que la remisión que hace el artículo 2447, in fine, al artículo 2448 J, fracción V, es total, en la medida que la frase "en lo conducente", sólo la empleó el legislador, para que respecto de la preferencia en el nuevo arrendamiento, no se utilice esa supletoriedad creada mediante las reglas del artículo 2448 J.

Así, todas las consideraciones anteriores conducen a establecer que el código sustantivo civil es clara al reconocer, en el artículo 2447, reformado en dos mil tres, ubicado en el capítulo de los derechos y obligaciones del arrendamiento en general, el derecho de preferencia o del tanto, para todo arrendatario, en la adquisición del bien arrendado, sea de vivienda o de inmuebles destinados a diverso uso y que, respecto de ese derecho, concedido a cualquier clase de arrendatario, sea de vivienda o no, la ley remite total y expresamente al artículo 2448 J, que pertenece a la ley especial en materia de arrendamiento de vivienda, para regular los requisitos de ese derecho, con todas sus consecuencias y efectos, como el derecho de retracto, que constituye, como se ha visto previamente, un derecho del arrendatario posterior a la venta ya realizada, que no persigue la indemnización ni la nulidad, sino la preservación de la venta existente, mediante la sustitución del comprador.

Por todas las consideraciones que anteceden, son infundados los argumentos que se analizan, dado que es inconcuso que el derecho de preferencia es aplicable a todos los inmuebles arrendados sin que trascienda si se trata de una casa habitación o de un local comercial; máxime, que el artículo 2447 del Código Civil local, pertenece al capítulo III, del título sexto, del libro IV de dicho ordenamiento, que es referente a los derechos y obligaciones del arrendatario; sin que la ley haga distinción si son arrendatarios de bienes destinados a casa habitación o a cualquier otro uso.

Robustece lo anterior, la tesis aislada I.4o.C.36 C (10a.), sustentada por el Cuarto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, cuyo contenido es compartido por este Tribunal Colegiado, criterio que es consultable en la página 2957 del Libro 34, septiembre de 2016, Tomo IV de la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, con número de registro digital: 2012490 «y en el Semanario Judicial de la Federación del viernes 2 de septiembre de 2016 a las 10:11 horas», el cual es del tenor literal siguiente:

"RETRACTO ARRENDATICIO EN ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE NO DESTINADO A VIVIENDA. La interpretación gramatical, sistemática y funcional de los artículos 2447 y 2448-J, vigentes a partir del diecisiete de enero de dos mil tres, del Código Civil para el Distrito Federal, y su evolución legislativa, conduce a sostener que el derecho de retracto arrendaticio que concede al arrendatario la opción de adquirir el inmueble arrendado, cuando el arrendador lo vendió a un tercero, sin respetar el derecho de preferencia del inquilino, no sólo se concede respecto a bienes ocupados como vivienda, sino también de los destinados a uso distinto. El derecho del tanto arrendaticio, permite al arrendatario tener la opción oportuna para adquirir el bien arrendado, antes que cualquier comprador ajeno, por el precio ofertado por el arrendador. De esa manera, el derecho del tanto concede una ventaja temporal al arrendatario, para que éste pueda elegir, antes que cualquiera, comprar la cosa arrendada. Por su parte, el retracto arrendaticio es el derecho concedido al arrendatario, para reclamar la opción de adquirir el bien arrendado, con posterioridad a su enajenación a un comprador ajeno a la relación de arrendamiento, cuando se han violado los derechos del tanto del arrendatario previstos en la ley, mediante el pago del precio de la venta, y la sustitución, en el lugar del tercero adquirente, en todos los derechos y deberes pactados con el arrendador, con el fin de evitar la nulidad de la compraventa realizada. La evolución legislativa del derecho del tanto o preferencia, y del reconocimiento expreso del retracto en la normatividad civil del Distrito Federal, conducen a establecer que la remisión que hace el artículo 2447, in fine, del Código Civil vigente, al artículo 2448-J, fracción V, es total, en la medida que la frase ‘en lo conducente’, sólo la empleó el legislador para que respecto de la preferencia en el nuevo arrendamiento, no se utilice esa supletoriedad creada mediante las reglas del artículo 2448-J. Así, la ley civil es clara al reconocer, en el artículo 2447, reformado en dos mil tres, ubicado en el capítulo de los derechos y obligaciones del arrendamiento en general, el derecho de preferencia o del tanto, para todo arrendatario, en la adquisición del bien arrendado, sea de vivienda o de inmuebles destinados a diverso uso, y que respecto de ese derecho, concedido a cualquier clase de arrendatario, sea de vivienda o no, la ley remite total y expresamente al artículo 2448-J, que pertenece a la ley especial en materia de arrendamiento de vivienda, para regular los requisitos de ese derecho, con todas sus consecuencias y efectos, como el derecho de retracto, que constituye un derecho del arrendatario posterior a la venta ya realizada, que no persigue la indemnización ni la nulidad, sino la preservación de la venta existente, mediante la sustitución del comprador."

En diverso orden de ideas, respecto al cuarto tema, consistente en determinar si la sociedad tercero interesada acreditó estar al corriente del pago de las pensiones rentísticas, como elemento de la acción de retracto; o si, por el contrario, como lo sostienen los quejosos, incumplió en el pago de las rentas, respecto a este tema en el primero, segundo, cuarto y quinto conceptos de violación, los solicitantes de amparo hacen valer los argumentos siguientes:

Que la tercero interesada no se encontraba al corriente de las rentas al presentar su escrito inicial de demanda, ya que en los hechos de la demanda, realiza una confesión consistente en que omitió cubrir dos meses de renta y, por ello, exhibe en billete de depósito el pago de las rentas adeudadas, por lo que es claro que no se encontraba al corriente en el pago de rentas, lo cual constituye un requisito esencial para la procedencia de la acción de retracto.

Que la Sala responsable dejó de estudiar, valorar y analizar el hecho cuatro de la demanda inicial, pues en dicho hecho existe una afirmación por parte de la tercero interesada en la que reconoce que no estaba al corriente de las rentas comprendidas dentro de los meses de julio, agosto y septiembre de dos mil dieciséis, confesión que hace prueba plena en su contra, y que acredita que ésta no reunía los elementos de procedibilidad necesarios para ejercer la acción de retracto.

Asimismo, refieren que existe una presunción a su favor derivada de una confesión por parte de la tercero interesada consistente en que al momento de presentar la demanda había incumplido su obligación de pago por las pensiones rentísticas de julio, agosto y septiembre de dos mil dieciséis.

Que la autoridad responsable omite pronunciarse respecto de la presunción que les beneficia, consistente en que el contrato de arrendamiento base de la acción se encuentra vencido, y que la tercero interesada no se encontraba al corriente en el pago de rentas.

Así, argumentan que en el supuesto de que existiera un contrato vigente se debe considerar que la sociedad tercero interesada ha incumplido con las obligaciones pactadas en dicho acuerdo de voluntades.

Que en el contrato de arrendamiento de uno de noviembre de mil novecientos noventa y ocho, se pactó en la cláusula segunda que la falta de pago de una sola renta sería causal para solicitar la rescisión del contrato.

Que la tercero interesada formula una confesión judicial respecto de que no había pagado las rentas de julio, agosto y septiembre de dos mil dieciséis, lo que torna improcedente la acción de retracto intentada pues el arrendatario no estaba al corriente de las pensiones rentísticas, lo que constituye una violación a la cláusula segunda del contrato de uno de noviembre de mil novecientos noventa y ocho.

Señalan los peticionarios de amparo que de conformidad con los numerales 2447 y 2448 J del Código Civil local, es procedente considerar que el contrato de arrendamiento base de la acción se rescindió por el incumplimiento de pago de pensiones rentísticas.

Que se debe considerar que la tercero interesada incumplió con el contrato de arrendamiento base de la acción y que de ninguna manera se puede considerar que ésta se encontraba al corriente de las pensiones rentísticas pactadas en el contrato de uno de noviembre de mil novecientos noventa y ocho.

Que cuando de hechos propios señalados por la actora en la demanda se desprenda la confesión de algún hecho, entonces se entenderá exactamente por confeso del hecho propio de que se trate.

Que el representante legal de la tercero interesada, confesó que el contrato de uno de noviembre de mil novecientos noventa y ocho, se encontraba vigente, así como que incumplió con los pagos de las mensualidades de julio, agosto y septiembre de dos mil dieciséis, lo que torna improcedente la acción de retracto intentada.

De igual modo, indican que no existe razón justificada que acredite el retraso del pago de las pensiones rentísticas que debió pagar la tercero interesada.

Que la tercero interesada no expresó las circunstancias de modo, tiempo y lugar de la supuesta llamada que recibió señalándole que no pagara las rentas de julio, agosto y septiembre de dos mil dieciséis, situación que torna improcedente la acción de retracto ejercida.

Que el hecho cuatro de la demanda inicial constituye una confesión judicial con la que se acredita que al momento de ejercer la acción de retracto la tercero interesada no estaba al corriente en el pago de rentas.

Que la naturaleza del contrato de arrendamiento es la de ser oneroso, por lo que si el arrendatario incumplió con su obligación de pagar las pensiones rentísticas ello torna nulo o anulable el derecho del tanto del arrendatario.

Agregan, que en el presente asunto, además, es inexistente un derecho del tanto en favor de la tercero interesada, pues no estaba al corriente en el pago de las pensiones rentísticas pactadas; lo que torna improcedente la acción de retracto intentada.

Así, de una interpretación correcta y exacta conforme al espíritu del legislador, es que la tercero interesada (actora) debe estar al corriente de las rentas cuando ejerce la acción de retracto ante los tribunales competentes y no cuando se celebró la compraventa, lo anterior, en virtud de que el derecho de accionar el retracto nace cuando el arrendatario se entera de la compraventa y no cuando ésta se celebra.

Precisado lo que antecede, en principio conviene destacar el contenido del artículo 2448 J, del Código Civil para la Ciudad de México (sic), el cual es del tenor literal siguiente:

"Artículo 2448 J. En caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los arrendatarios siempre que estén al corriente en el pago de sus rentas tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes términos: I. En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa; II. El o los arrendatarios dispondrán de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se consigna en este artículo, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta; III. En caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días a que se refiere la fracción anterior, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de treinta días. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo sea de más de 10 por ciento; IV. Tratándose de bienes sujetos al régimen de propiedad en condominio, se aplicarán las disposiciones de la ley de la materia; y V. La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo otorgara al arrendatario el derecho a la acción de retracto y por otro lado a reclamar daños y perjuicios, sin que la indemnización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses; así como a la acción de nulidad. Las acciones mencionadas prescribirán sesenta días después de que tenga conocimiento el arrendatario de la realización de la compraventa respectiva; VI. En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho; y VII. Los notarios en términos de las disposiciones legales aplicables incurrirán en responsabilidad cuando formalicen compraventas contrarias a este precepto, si tienen conocimiento de tal situación.—En caso de que el arrendatario no cumpla con las condiciones establecidas en las fracciones II o III de este artículo, precluirá su derecho."

El dispositivo legal transcrito establece el procedimiento a seguir en los casos en que el propietario de un bien inmueble arrendado decida enajenarlo, pues debe otorgar el derecho de preferencia al arrendador.

En primer término, el propietario debe verificar que se cumplan dos requisitos de procedibilidad consistentes, en que la relación de arrendamiento haya durado cuando menos tres años (i) y que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de rentas (ii).

Cumplido lo que antecede, en segundo término, el propietario debe dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble arrendado, precisándole con toda claridad el precio, los términos, las condiciones y las modalidades de la compraventa.

Ahora bien, por lo que hace al enunciado que reza "...En todos los casos el propietario deberá dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble...", de su interpretación gramatical se hace patente lo siguiente:

1. Dispone "...En todos los casos...", lo que debe entenderse en el sentido de que sin excepción alguna.

2. Por otro lado, establece "...el propietario deberá..."; al respecto, es claro que impone una obligación al propietario del inmueble, pues el verbo deberá referirse a estar obligado a algo, o a una cuestión que es ineludible.

3. Luego, por lo que hace a "...dar aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble...", conviene destacar el contenido semántico de las palabras aviso y fehaciente, pues para la Real Academia Española de la Lengua Española "aviso" significa: "acción y efecto de avisar" y "fehaciente", quiere decir "que hace fe, que es fidedigno".

De lo que antecede, se puede concluir que cuando el propietario de un inmueble en arrendamiento pretenda venderlo, sin excepción alguna, tiene la obligación legal de comunicar o hacer saber al arrendatario de manera fidedigna, su voluntad de enajenar el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa.

Entonces, se pone de relieve que el legislador estableció una obligación de hacer al propietario que desee enajenar un inmueble que sea materia de un contrato de arrendamiento, obligación que consiste en comunicar al arrendatario su voluntad de vender el bien precisando el precio, los términos, las condiciones y las modalidades de la venta, aviso que debe ser dado de manera fehaciente por parte del arrendador.

Como ya se adelantó, el contenido semántico de la palabra fehaciente significa "que hace fe, que es fidedigno"; de tal manera que a partir de dicho concepto se podría considerar que la forma de comunicación más clara para que sea fehaciente y se acate la fracción I del artículo 2448 J del Código Civil local, es claramente por escrito e, incluso, nada prohibiría que se llevara a cabo por un fedatario público; sin embargo, con que sea por escrito se cumple con lo que instituye la fracción del numeral de referencia.

En efecto, al establecer la legislación civil que la comunicación de la voluntad del arrendador de vender el bien inmueble debe ser fehaciente, impuso a este la obligación de comunicar al arrendatario su deseo de enajenar el bien y, en principio, como ya se adelantó, esa comunicación debe ser por escrito; empero, este órgano colegiado considera que al no prever expresamente el citado numeral 2448 J del código sustantivo civil para esta ciudad, que el aviso deba ser por escrito, aun así, impone la obligación al propietario del inmueble de que el aviso se haga de manera fehaciente, entonces, se insiste, éste debe comprobar que efectivamente el arrendatario tuvo conocimiento fidedigno del precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa del predio, y que se lo hizo saber.

Por otro lado, cabe precisar que si bien es cierto que la fracción I del artículo 2448 J del Código Civil para la Ciudad de México (sic), no establece que el aviso deba darse por escrito, pero debe demostrarse que se dio fehacientemente, también lo es que la fracción III del propio numeral, dispone que en caso de que el arrendador, dentro del término de treinta días cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso, aquí sí por escrito al arrendatario, lo que permite considerar que el aviso fehaciente del que trata el referido dispositivo legal pueda darse por escrito, pues es la forma en que fidedignamente puede constatarse que se dio el aviso respectivo.

Empero, lo que es trascendente es que el telos de la citada disposición legal, trata de que el propietario debe acreditar que dio aviso fehaciente al arrendatario, lo cual puede hacerse con diversos medios de convicción pero, se insiste, siempre que pueda comprobarse de forma irrefutable, esto es, que no haya duda alguna de que el arrendatario tuvo conocimiento de la celebración de la compraventa.

De modo que, de lo anterior, se pone de manifiesto que la carga de la prueba de acreditar que se dio aviso fehaciente de la compraventa al arrendatario, corresponde al propietario, pues así lo dispone el citado numeral 2448 J del código sustantivo civil, al establecer que "en todos los casos", el propietario deberá dar aviso de manera fidedigna al arrendatario, es decir, el propietario es el obligado a dar el aviso, y no al revés, pues la fracción I del citado artículo, es clara al instituir que el propietario es el obligado a comunicar al arrendatario, pues razonar en sentido diverso sería desvirtuar el telos de la citada disposición legal.

Por otro lado, en tercer lugar, el arrendatario dispondrá de treinta días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de aceptar la oferta.

Para el supuesto extraordinario de que el arrendador dentro del plazo de treinta días referido, cambie cualquiera de los términos de la oferta inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso, éste sí, por escrito al arrendatario, quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de treinta días.

Para el caso de que el cambio se refiera al precio de la venta, el arrendador sólo estará obligado a dar este nuevo aviso cuando el incremento del mismo sea de más del diez por ciento.

Finalmente, si el arrendatario no cumple con las condiciones establecidas en el tercer punto u omite comunicar una respuesta al arrendador, su derecho de preferencia precluirá.

Sentado lo que antecede, en la especie, los quejosos para acreditar que otorgaron el derecho de preferencia a la tercero interesada, ofrecieron los medios de prueba siguientes:

"A) La confesional, a cargo de la parte actora **********, S.A. de C.V., a través de su representante legal o persona que acredite la capacidad para hacerlo, persona que deberá ser citada por conducto de este H. Juzgado para que comparezca el día y hora que señale su Señoría para tal efecto, con el apercibimiento de ley que en caso de no comparecer sin justa causa será declarada confesa de las posiciones que previamente sean calificadas de legales, esta prueba se ofrece en términos de los artículos 291 y 943 del código procesal ya citado, con la finalidad de acreditar lo señalado en nuestra contestación de demanda, en especial la existencia de la llamada telefónica que se narra y el pleno conocimiento del representante legal de la empresa actora del derecho de preferencia que tuvo, esta prueba se ofrece y se relaciona con todos los hechos controvertidos de mi contestación de demanda y en especial con los números 2, 3, 4, 5 y 6.—B) La documental pública. Consistente en el billete de depósito número de folio de consignación **********, por la suma de $88,683.00, por concepto de rentas atrasadas que exhibe la parte actora en el juicio, documental pública que se ofrece en términos del artículo 291 y 943 (sic) del Código de Procedimientos Civiles para acreditar la confesión judicial que hace, ya que reconoce ante la presencia judicial haber dejado de pagar su obligación rentística hasta julio de 2016, exhibiendo el recibo correspondiente de renta hasta ese mes, por tanto, si ante la presencia judicial reconoce no estar al corriente de sus obligaciones rentísticas y audazmente trata de engañar a su Señoría exhibiendo en este acto un billete de depósito por la cantidad de $88,683.00 y que cubren la renta de tres meses que dejó de pagar a pesar de tener dicha obligación de pago y que corresponde a los meses de julio, agosto y septiembre de 2016, situación que debe de ponderar su Señoría al momento de dictar la definitiva, así como lo narrado en el segundo párrafo de este hecho es que manifieste que en los meses de julio y agosto del presente año, careció de información de la parte arrendadora a pesar de que en el hecho tercero párrafo tercero inciso A) confiesa judicialmente que la renta a cubrir de $9,751.10 se pagaría mediante transferencia a la cuenta del señor **********, aperturada en **********, S.A. con número **********, por lo que es incrédulo el argumento narrado en estos dos párrafos de este hecho que se contesta, al tener conocimiento pleno del número de cuenta de uno de los arrendadores, confesando además que tiene más de 23 años que la parte actora, según su dicho, jamás incumplió con dicha obligación, pero en este caso él acepta que dejó de cubrir su obligación rentística a pesar de tener conocimiento de una cuenta para depositar el pago de las rentas, por lo que existe la confesión judicial de dicho incumplimiento, excepción que debe ser tomada en cuenta por su Señoría al dictar la definitiva, esta prueba se relaciona con todos los hechos controvertidos de mi contestación, en especial con lo narrado del 1 al 6.—C) La documental privada, consistente en la carta en original de fecha 4 de febrero de 2016, dirigida a los que suscriben, donde se desprende que a partir del 5 de enero del presente año, se enteró de la venta del inmueble motivo de este juicio, carta firmada por el señor **********, documento que se ofrece en términos de los artículos 291 y 943 del Código de Procedimientos Civiles para acreditar el término de 60 días sin que haya ejercitado su acción sino hasta el mes de septiembre de este año, y se relaciona con los hechos controvertidos de la contestación de la demanda en especial con los marcados del 2 al 6 y la excepción de prescripción opuesta.—D) El reconocimiento de contenido y firma, que deberá efectuar el señor **********, de fecha 4 de febrero de 2016, dirigida a los que suscriben, por lo que se le debe citar por conducto de este H. Juzgado para que comparezca ante presencia judicial para reconocerla, con el apercibimiento que en caso de no asistir o negar el querer reconocerla se le tenga por cierta, esta prueba se ofrece en términos de los artículos 291 y 943 del Código de Procedimientos Civiles y se ofrece con el objeto de demostrar que desde el mes de enero tiene conocimiento el señor **********, para efectos de contar el término para que opere la prescripción de la acción en este juicio, y se relaciona con los hechos controvertidos de nuestra contestación de demanda en especial de los marcados con los números del 3 al 6.—E) La testimonial, a cargo del señor **********, persona que deberá ser citada por conducto de este H. Juzgado en términos del artículo 357 del Código de Procedimientos Civiles, manifestando bajo protesta de decir verdad no poderlo presentar para que comparezca el día y hora que señale su Señoría para rendir su testimonio, señalo como domicilio para efecto de la citación el ubicado en calle **********, número **********, depto. **********, colonia **********, delegación ********** en esta ciudad, esta prueba se ofrece en términos de los artículos 291 y 943 del código procesal ya citado, con la finalidad de acreditar la existencia de la llamada telefónica donde se enteró la parte actora de la intención de venta por parte de los propietarios del inmueble, motivo de este juicio, testimonial que se relaciona tanto con la documental privada y el reconocimiento de contenido y firma ofrecidos en los dos incisos anteriores, esta prueba se ofrece y se relaciona con todos los hechos controvertidos de mi contestación de demanda y en especial de los marcados con los números 4, 5 y 6.—F) La testimonial, a cargo de la señora **********, persona que deberá ser citada por conducto de este H. Juzgado en términos del artículo 357 del Código de Procedimientos Civiles, manifestando bajo protesta de decir verdad no poderlo presentar para que comparezca el día y hora que señale su Señoría para rendir su testimonio, señalo como domicilio para efecto de la citación el ubicado en avenida **********, número **********, interior **********, colonia **********, delegación ********** en esta ciudad, esta prueba se ofrece en términos de los artículos 291 y 943 del código procesal ya citado, con la finalidad de acreditar la existencia de la llamada telefónica donde se enteró la parte actora de la intención de venta por parte de los propietarios del inmueble, motivo de este juicio, y que se relaciona con el contenido de la carta y de las pruebas ofrecidas en los dos incisos marcados con las letras C) y D) del ofrecimiento de pruebas, esta prueba se ofrece y se relaciona con todos los hechos controvertidos de mi contestación de demanda y en especial de los marcados con los números 4, 5 y 6.—G) La instrumental de actuaciones. En todo lo que favorezca a nuestros intereses, en especial los anexos exhibidos por la parte actora marcado con los números 2, 3, 4, 5, 6, 7 y la documental consistente en la copia certificada que remita el notario público número 25 del Estado de México, la cual está ofrecida y admitida, adhiriéndome a dicha petición.—H) La presuncional en su doble aspecto legal y humana. En todo lo que favorezca a nuestros intereses." (folios 158 a 161 del expediente principal)

De los medios de convicción que anteceden, cobran singular relevancia la documental privada consistente en la carta de cuatro de febrero de dos mil dieciséis, y las testimoniales a cargo de los señores ********** y **********.

Así, es pertinente mencionar que la carta enviada el cuatro de febrero de dos mil dieciséis, por el señor **********, apoderado legal de la tercero interesada a los ahora quejosos, misma que fue tácitamente reconocida por la tercero interesada, es del tenor literal siguiente:

"...México, D.F., a 4 de febrero de 2016.—Estimados Sres. **********, Sra. ********** e hijos.—Presente.—Envío esta carta, ya que me ha sido completamente imposible entrevistarme con ustedes de forma personal.—Antes que nada quiero agradecerles a toda la familia **********, desde don **********, al cual tuve la suerte de conocer, a don ********** y a su esposa y ahora a ustedes, don ********** y Sra. **********, por haberme dado la oportunidad de ocupar este inmueble, el cual me ha dado la oportunidad de tener trabajo y un negocio por más de 65 años, primero con mi papá al frente y ahora yo, al cual le he dedicado con ahínco, esfuerzo y trabajo, mis mejores 30 años de vida, a nombre de mi papá, en paz descanse, mío propio, de mi familia y de todos los que aquí trabajamos, les doy las gracias.—Desde el pasado 5 de enero, en que el Sr. **********, se presentó en mi oficina para avisarme que sería en breve el nuevo dueño del inmueble y que no les pagara a ustedes la renta, he estado triste, preocupado y en un estado de incertidumbre, al no saber qué va a pasar con mi negocio, con las personas que aquí trabajan y con sus familias.—El lunes 11 de enero, me presenté en la oficina del Sr. **********, pidiéndole una cita para entrevistarme con el Sr. **********, hasta el día de hoy, tampoco he tenido respuesta, le volví a llamar al Sr. **********, este martes 2 de febrero y me dijo que no lo ha visto en las últimas semanas.—Al Lic. **********, le he llamado desde el jueves pasado más de 20 veces al número que él me dejó y siempre entra el buzón movistar, en ningún momento mi intención ha sido molestar a alguno de ustedes, al contrario simplemente encontrar un punto de reunión y de acuerdos.—A lo largo de mi vida, me he desempeñado como una persona seria, correcta y honesta, de ninguna forma quiero perjudicar, molestar o dañar al Sr. **********, al Sr. **********, y mucho menos a ustedes, sólo pretendo conciliar y arreglar los intereses de todos, de alguna manera si puedo mejorar la propuesta económica que ustedes ya tienen, y si así conviene a sus intereses, y si no, creo en el que todos somos capaces de ponernos de acuerdo y no pelear, mi único interés es el de poder continuar trabajando y funcionando en esta ubicación, este negocio no tiene ninguna sucursal. Los únicos beneficiados en los pleitos son los abogados.—De manera reiterada, les solicito con todo respeto, me den la oportunidad de conocerlos, para platicar y negociar, lo que puede beneficiar a todas las partes, especialmente a ustedes quienes son los que obtendrían el beneficio de la venta.—Le pido a Dios, que esta carta sea motivadora para conciliar y platicar los intereses de todas las partes y no que conlleve a un problema mayor.—Mucho les agradeceré se comuniquen conmigo a la brevedad posible, para tener este encuentro y dar las soluciones pertinentes para cada una de las partes.—Atentamente.—(Rúbrica).—**********.—Of: **********.—Cel: **********."

De la transcripción preinserta, se advierte que el cuatro de febrero de dos mil dieciséis, el señor **********, representante de la tercero interesada, expresó que desde el cinco de enero de la propia anualidad, el señor **********, se presentó en su oficina para avisarle que sería en breve el nuevo dueño del inmueble materia de la controversia; asimismo, que pidió a los aquí quejosos mejorar la propuesta económica que ya tienen, si así convenía a sus intereses.

En ese sentido, por lo que hace a la citada carta, se estima que no es prueba suficiente para considerar que los quejosos como propietarios del inmueble arrendado, dieron a la tercero interesada, como arrendataria, el derecho de preferencia.

Ello es así, dado que la carta de cuatro de febrero de dos mil dieciséis, únicamente constituye una presunción, pero no una prueba fehaciente de que la sociedad tercero interesada tenía conocimiento de la multicitada compraventa, pues del análisis que se efectúa de la carta transcrita, se desprende que no se colman los requisitos establecidos en el artículo 2448 J del Código Civil para la Ciudad de México (sic), es decir, que se le dio aviso fidedigno del precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa del predio.

Se colige lo que antecede, dado que en momento alguno el representante de la tercero interesada manifiesta que el propietario del inmueble [como lo dispone la fracción I del numeral 2448 J del código sustantivo civil para la Ciudad de México (sic)], le dio aviso, o le dio a conocer el (i) precio de la compraventa, pues únicamente apunta: "...sólo pretendo conciliar y arreglar los intereses de todos, de alguna manera si puedo mejorar la propuesta económica que ustedes ya tienen, y si así conviene a sus intereses..."; de lo que se desprende que señaló que podía mejorar la propuesta económica que tenían los vendedores, sin precisar precio alguno, ni hacerse sabedor de alguna cantidad en concreto; por ello, es inconcuso que no se acata el extremo que se examina.

Luego, respecto a los (ii) términos, (iii) condiciones y (iv) modalidades de la compraventa, como se observa de la multicitada carta, tampoco se acreditan dichos requisitos, en tanto que el representante de la persona jurídica tercero interesada, solamente manifiesta que el señor **********, se presentó en su oficina para avisarle que sería en breve el nuevo dueño del inmueble materia de la controversia; que el lunes once de enero se presentó en la oficina del señor **********, pidiéndole una cita para entrevistarse con el señor **********, y hasta ese día no había tenido respuesta, y que volvió a llamar al señor **********, el martes dos de febrero y le dijo que no lo había visto en las últimas semanas; y que llamó al licenciado **********, desde el jueves pasado más de veinte veces al número que él le dejó y siempre entra el buzón movistar.

De modo que, como ya se dijo, no se colman los requisitos apuntados ya que, de lo que antecede, de ninguna manera se advierte que el propietario haya dado aviso fehaciente al representante de la tercero interesada de los términos, condiciones y modalidades de la compraventa, pues el representante señaló que el señor **********, le dijo que sería el próximo dueño del inmueble, sin que de ello se desprenda término, condición o modalidad alguna de la compraventa.

Asimismo, los quejosos aducen haber dado aviso al arrendatario por medio de una llamada telefónica de su deseo de enajenar el bien controvertido; sin embargo, una llamada telefónica ante dos testigos que no se acredita claramente si tuvieron o no conocimiento de la llamada telefónica realizada por su patrona y prima respectivamente a un tercero –como se explicará en líneas posteriores– no constituye un medio fehaciente de comunicar su voluntad, pues dicha forma no goza de los elementos de certeza suficientes para determinar si se cumplieron o no los requisitos y obligaciones impuestas al arrendador en el artículo 2448 J del Código Civil local, pues la finalidad de que la comunicación de enajenar el bien arrendado sea fehaciente obedece a la necesidad de que los tribunales se aseguren que el derecho de preferencia de los arrendatarios fue respetado y colmado según lo previsto en el ya citado artículo, tal como lo es verificar si en la referida comunicación se le hizo conocer al arrendatario el precio, los términos, las condiciones y las modalidades de la venta; de ahí que si los arrendadores fueron omisos en acreditar que dieron un aviso fehaciente a la sociedad arrendataria sobre su deseo de enajenar el bien controvertido, ello redunda en total perjuicio de los peticionarios de amparo.

Máxime que es menester hacer notar que la fracción I del numeral 2448 J del código sustantivo civil para esta ciudad, instituye, como ya se adelantó, que es el propietario quien debe dar aviso de manera fehaciente al arrendatario, cuando la carta de cuatro de febrero de dos mil dieciséis, fue redactada por el representante legal de la tercero interesada (arrendataria), y no por alguno de los propietarios del inmueble controvertido, lo que pone de relieve que, para acatar lo que establece la fracción del referido artículo, es necesario que el propietario diera el aviso de la venta al arrendatario; sin embargo, se reitera, en el caso, el representante de la tercero interesada fue quien manifestó que se enteró, por el dicho del señor ********** (quien no era el propietario, sino a quien los propietarios vendieron el inmueble), que sería el próximo dueño del citado inmueble; por tanto, con la citada carta no se cumple lo que dispone el numeral de referencia, pues no suple la obligación legal que tenían los propietarios de dar aviso irrefutable del precio, los términos, las condiciones y las modalidades de la venta.

De modo que, se insiste, la carta enviada por la tercero interesada a los quejosos únicamente acredita que la sociedad tercero interesada tenía conocimiento de la posible venta del inmueble que arrendaba; sin embargo, la misma es insuficiente para acreditar que la sociedad arrendataria tuviera conocimiento fehaciente del (i) precio, (ii) términos, (iii) condiciones y (iv) modalidades de la compraventa, y así se respetara su derecho de preferencia.

Lo anterior, ya que la citada carta no contiene los elementos suficientes para determinar que la tercero interesada tenía conocimiento siquiera de los pormenores de la venta que probablemente se podría celebrar, en tanto que de dicha carta únicamente se pone de relieve el deseo de la sociedad tercero interesada de participar y ofertar en la posible operación de compraventa que se celebraría respecto del multicitado inmueble.

En esa virtud, el conocimiento de la tercero interesada sobre la posibilidad de que los señores **********, ********** y **********, vendieran el inmueble controvertido, es insuficiente para tenerla por enterada fehacientemente de la celebración de la compraventa de veinticinco de febrero de dos mil dieciséis, pues el artículo 2448 J, fracción I, del Código Civil local, transcrito con antelación, es claro al señalar que el plazo de sesenta días con el que cuenta la arrendataria para ejercer la acción de retracto son contabilizados a partir de que el arrendatario tenga conocimiento fehaciente de la celebración de la compraventa y no a partir de que tenga conocimiento de la posibilidad de que ésta se celebre.

Máxime que los quejosos fueron omisos en aportar algún medio de convicción que desvirtuara el dicho de la tercero interesada respecto a que mediante información registral de catorce de septiembre de dos mil dieciséis, se enteró de la compraventa celebrada, ya que no aportaron prueba alguna que acreditara que con anterioridad a esa fecha se le comunicó de manera fehaciente a la tercero interesada de la operación de compraventa.

Ahora bien, como quedó de manifiesto, los quejosos, como propietarios del predio controvertido, no dieron derecho de preferencia a la arrendataria, hoy tercero interesada; de ahí que, de conformidad con el multicitado artículo 2448 J del Código Civil para la Ciudad de México (sic), la tercero interesada tenía el derecho de promover la acción de retracto, que es aquella que puede ejercer el arrendatario cuando se efectúe la compraventa del inmueble que arrienda en contravención de lo dispuesto en el dispositivo legal en cita, esto es, sin que se le haya dado el derecho de preferencia.