INCIDENTE DE INEJECUCIÓN 62/2000, DERIVADO DEL JUICIO DE AMPARO INDIRECTO 94/98. SUCESIÓN TESTAMENTARIA A BIENES DE ÁNGEL VERAZA VILLANUEVA.

A pesar de la claridad y aparente facilidad de estos conceptos, obtener el valor o precio de un bien es más complejo de lo que parece, como ha quedado de manifiesto, sobre todo si se toma en cuenta la diversidad de valores que podrían atribuirse a una cosa, a saber: asegurable, base, catastral, comercial (valor justo de mercado), contable, como negocio en marcha, comparativo o de mercado, cultural, de capitalización, de chatarra, de contado, de desecho, de dominio pleno del arrendador, de indemnización, de intercambio, de inversión, de liquidación forzada, de liquidación ordenada, de mercado para uso continuado, de oportunidad, de realización forzada, de realización ordenada, de recuperación, de reemplazo, de remate, de reposición, de reposición asegurable, de reproducción, de rescate, de salvamento, en libros, en uso, especial, especulativo, ético, extrínseco, fiscal, intangible, intrínseco, justo, máximo, mínimo, neto de reposición, potencial, valor presente neto (VPN), presente, residual, etcétera.

En el caso, se trata de la valuación de un bien inmueble con la aclaración de que sólo debe obtenerse el valor de la tierra en una época determinada, prescindiendo de las edificaciones que actualmente se encuentran adheridas al mismo, por lo que se estaría en presencia de un avalúo fraccional, que en términos del glosario supraindicado se define de la siguiente manera:

"Avalúo fraccional. Es la valuación independiente de un elemento que forma parte de toda una propiedad, como por ejemplo, en un edificio, valuar sólo el terreno o valuar solamente las construcciones. La suma de los valores fraccionales generalmente no equivale al valor total de la propiedad."

Tratándose de bienes inmuebles, el valor comercial es idóneo para tasar su precio; tanto es así que inclusive la Ley de Expropiación, a propósito de ello, establece en su artículo 10, reformado por decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación del veintidós de diciembre de mil novecientos noventa y tres, que el precio a fijar por concepto de la indemnización será equivalente al valor comercial.

Si bien en el caso no se trata de la indemnización con motivo de la expropiación, sino del cumplimiento sustituto de la ejecutoria de garantías, esa prescripción legal sirve de referente para este caso, pues ulteriormente los actos reclamados se vinculan con cuestiones expropiatorias, de modo que esa disposición es consustancial a la naturaleza del problema jurídico que aquí se trata, que se relaciona y deriva de un acto administrativo de esa índole.

El glosario en términos de valuación ya aludido, define al valor comercial o justo de mercado, de la siguiente manera:

"Valor comercial (valor justo de mercado). Es el precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

"Es el resultado del análisis de por lo menos tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado."

En la doctrina también se ha aceptado como método y criterio de valoración el valor de mercado, que se ha definido de la siguiente manera:

"... suma de dinero para el que, en condiciones normales, se hallaría comprador para el inmueble ... el más probable que un vendedor es capaz de aceptar y un comprador de pagar, en una situación similar a la del mercado analizado ... el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de la propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada y suponiendo que exista, al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble y que ambos, comprador y vendedor, actúen libremente y sin un interés particular en la operación ...". Serrano Alberca, José Manuel. El derecho de propiedad, la expropiación y la valoración del suelo. Pamplona, España, 1995, Editorial Aranzadi, S.A., páginas 255 y 256.

En estos términos, el valor comercial o justo de mercado del inmueble, se considera adecuado para cuantificar los daños y perjuicios por ser al que recurrentemente se acudiría para fijar su poder de cambio en unidades monetarias, sólo que la valuación debe estar acotada por los siguientes criterios:

1. Debe considerarse exclusivamente el valor que el terreno tenía el tres de noviembre de mil novecientos setenta y cinco, cuando debió resolverse su reversión favorablemente al particular.

2. En la valuación debe prescindirse de las construcciones e instalaciones, así como de las obras de urbanización existentes en la actualidad.

Sobre el particular debe decirse que los tribunales extranjeros también coinciden en el hecho de que la valuación debe efectuarse tomando en cuenta todas las circunstancias concurrentes al inmueble, como lo ilustra la siguiente transcripción.

"972. Para determinar el quantum de la indemnización a cargo de la administración en supuestos de responsabilidad de la misma, es preciso valorar todas las circunstancias concurrentes para lograr una fijación aceptable del importe real del daño sufrido, atendiéndose al mismo y al mantenimiento de su equivalencia real ... (TS 4a. A 3 Feb. 1984.-Ponente Sr. Martín Martín) la ley, 1984-2, 827 (5135-R)". Responsabilidad del Estado y de las administraciones públicas. Madrid, España. Distribuciones de la ley. Monografías de jurisprudencia 2, 1992, página 303.

La fecha precisada en el numeral uno que antecede, es anterior a la vigencia del decreto por el que se crea una nueva unidad del Sistema Monetario de los Estados Unidos Mexicanos, publicado en el Diario Oficial de la Federación del veintidós de junio del mismo año, mil novecientos noventa y dos, el cual es del tenor siguiente: