INCIDENTE DE INEJECUCIÓN 40/2003. **********. 11 DE NOVIEMBRE DE 2011. MAYORÍA DE SEIS VOTOS. DISIDENTES: SERGIO SALVADOR AGUIRRE ANGUIANO, MARGARITA BEATRIZ LUNA RAMOS, JORGE MARIO PARDO REBOLLEDO, GUILLERMO I. ORTIZ MAYAGOITIA Y JUAN N. SILVA MEZA.

"Respecto de la parte quejosa, resulta evidente que ella obtiene beneficios considerables en ambas hipótesis, es decir, tanto si se ejecuta la sentencia como si se decreta su cumplimiento sustituto. Lo anterior es evidente al poner la situación del predio en el contexto del desarrollo urbano que ha ocurrido a su alrededor. Recordemos las tres cuestiones que, desde la metodología que hemos adoptado, tienen que ser consideradas tratándose de predios urbanos.

"En primer lugar, al ser una expropiación que sólo afecta una parte del predio, es preciso determinar el tipo de impacto que ella implicaría para la utilización del mismo. Sabemos que, con la expropiación, la extensión de ********** se reducía de poco más de ocho hectáreas a poco menos de siete,(12) con lo que mantiene una extensión más que suficiente para lograr un aprovechamiento importante de su superficie. Aún después de la expropiación sigue siendo uno de los predios más grandes de Santa Fe que aún no han sido urbanizados.

"En este punto vale la pena recordar que, si bien es cierto que en 1995 se impuso a ********** el uso de área verde, generando con ello una restricción importante para su aprovechamiento, desde el año 2000 el programa aplicable permite un uso H1 (habitacional unifamiliar y plurifamiliar con veinte viviendas por hectárea en tres niveles), lo que constituye un índice de aprovechamiento que sin duda traerá una importante ganancia para la parte quejosa.

"También conviene aclarar que, en la colindancia con la avenida Prolongación Vasco de Quiroga, hay una diferencia importante de nivel entre el predio y la calle, lo que sin duda obliga a realizar obras de ingeniería para hacer posible el acceso. En la fotografía número 4 se muestra el modo en que el predio vecino, que aloja al conjunto habitacional Mediterránea, ha resuelto dicho problema. Sin duda las dimensiones de los predios (y **********, insistimos, es el mayor de ellos) hacen posibles soluciones de ingeniería como las que ahí se han adoptado. Pero en todo caso dichas obras serían necesarias también en la hipótesis de la ejecución de la sentencia, porque el nivel de ********** es alto en relación con todas las vialidades cercanas.

"El segundo tema en la metodología que hemos adoptado consiste en examinar el uso al que ha estado sujeto el predio, con el fin de descartar una situación en la que el propietario pudiese sufrir una afectación económica mayor a la de la simple pérdida por la vía del precio. Como se sabe, los ocupantes de viviendas de su propiedad o los dueños de negocios que dependen de la ubicación de los mismos, sufren con una expropiación

pérdidas económicas que van más allá del valor comercial de sus predios. En nuestro caso, tal como muestran fotografías aéreas tomadas en diferentes épocas (Anexo 4), el predio no ha sido objeto de utilización significativa alguna al menos en los últimos tres lustros. Por lo tanto, el estudio de los beneficios económicos de la quejosa sólo tiene que tomar en cuenta el precio actual del terreno en las dos hipótesis (incluyendo la compensación por daños y perjuicios en el caso de que se decrete el cumplimiento sustituto de la sentencia).

"Finalmente, es evidente que el precio del terreno, en ambas hipótesis, es producto del desarrollo urbano que ha tenido lugar a su alrededor. Hay dos hechos que no pueden dejar de mencionarse a este respecto: por un lado, que son precisamente las vialidades en disputa lo que hace posible que ese precio sea realizable. Y en este caso destaca la circunstancia de que el cumplimiento de la sentencia dejaría a ********** muy bien comunicado con el resto de Santa Fe (por Prolongación Vasco de Quiroga) y con Contadero (por Graef Fernández) mientras obstruye a todos los demás esos mismos accesos. En cambio, el cumplimiento sustituto de la misma permitiría a todos los predios (incluyendo **********) aprovechar las ventajas de la conectividad que proporcionan dichas vialidades.

"Por otro lado, hay que destacar que ********** es uno de los últimos grandes predios que todavía existen sin desarrollar en Santa Fe, por lo que será su propietario quien capte la plusvalía que se ha ido generando gracias a la inversión pública y privada que ha tenido lugar en los últimos veinte años.

"Es a la luz de las anteriores consideraciones que deben interpretarse los resultados de los avalúos practicados, que se indican a continuación:

"Como se puede apreciar, la diferencia en el valor del terreno, con o sin la expropiación, no es considerable, sobre todo tomando en cuenta que, en la hipótesis de cumplimiento sustituto la quejosa recibiría una compensación por daños y perjuicios que se calcularía también tomando en consideración el valor comercial de la fracción expropiada.